Guida completa al mutuo per acquistare casa: tutto ciò che devi sapere

25/10/2024
Guida completa al mutuo per acquistare casa: tutto ciò che devi sapere

Scopri come scegliere il mutuo ideale per la tua casa: dai tassi alle scadenze, ecco tutti i consigli utili per orientarti al meglio.

Acquistare casa è un passo importante e scegliere il mutuo giusto può fare la differenza. 

In questa guida completa ti accompagneremo attraverso tutto ciò che devi sapere: dai tassi d'interesse alle scadenze, fino alle agevolazioni disponibili.

Cos’è un mutuo e come funziona

Il mutuo è a tutti gli effetti un contratto tra due soggetti: il mutuante, ovvero colui che eroga una determinata somma di denaro, e il mutuatario, colui che si impegna a restituire la somma pattuita in base alle tempistiche e alle modalità definite nel contratto stesso. 

Trattandosi di un vero e proprio contratto, il mutuo è disciplinato dall’art.1813 del Codice Civile e può essere a titolo gratuito oppure oneroso quando, oltre alla somma prestata, viene corrisposta anche una quota di interessi. 

Solitamente il mutuo viene richiesto per completare l’acquisto di un bene immobile, ma può essere erogato anche per la costruzione o la ristrutturazione di un immobile ad uso diverso da quello residenziale o per pura liquidità. 

Differenza tra mutuo e prestito

È importante sottolineare che mutuo e prestito, al contrario di quanto credono in molti, non sono sinonimi: infatti queste due forme di finanziamento differiscono per lo scopo per cui vengono richiesti, la durata e le garanzie. 

Partiamo dal mutuo: questo viene solitamente richiesto per l’acquisto di una casa o di un immobile in generale ed è a medio-lungo termine, tanto da arrivare fino ad una restituzione della somma in 40 anni. 

In caso di mutuo l’importo finanziato può arrivare a coprire fino all’80% del valore dell’immobile e, a garanzia della restituzione della cifra, viene iscritta un’ipoteca sull’abitazione stessa. 

Dall’altro lato troviamo il prestito, un finanziamento solitamente di breve durata saldato in massimo 10 anni e di modesta entità, richiesto per sostenere le spese relative ai lavori di ristrutturazione, agli interventi di manutenzione o per l’acquisto dell’arredamento. 

Generalmente in caso di prestito non sono richieste garanzie, a patto che l’affidabilità creditizia del mutuatario sia considerata sufficiente dalla banca o dall'istituto di credito che eroga la somma in prestito. 

Tipologie di mutuo

Una volta chiarita la differenza tra mutuo e prestito, analizziamo insieme le varie tipologie di mutuo individuate in base alle finalità, al tasso, alla durata e alla modalità di rimborso adottata. 

In base alla finalità per cui viene richiesto, il mutuo si divide in sei tipologie: 

  • mutuo prima casa

  • mutuo seconda casa

  • mutuo costruzione o ristrutturazione

  • mutuo liquidità 

  • surroga 

  • rinegoziazione. 

In base al tasso si identificano invece: 

  • mutuo a tasso fisso

  • mutuo a tasso variabile

  • mutuo a tasso misto . 

Ci sono poi i mutui identificati in base alla loro durata (solitamente dai 5 ai 30 anni) e, infine, in base alla loro modalità di rimborso

  • mutuo a durata e rata costanti 

  • mutuo a durata costante e rata variabile

  • mutuo a durata variabile e rata costante.

 

Come richiedere un mutuo

Passaggi fondamentali

Dalla richiesta fino all’effettiva erogazione ci sono dei passaggi fondamentali e precisi da seguire per poter richiedere un mutuo. 

Il primo step è la scelta della banca o dell’istituto di credito al quale affidarsi per ottenere il finanziamento. 

Una volta individuata la banca si dovrà compilare la domanda di mutuo all’interno della quale dovranno essere inseriti i dati anagrafici, la residenza, l’occupazione, la qualifica professionale e altre informazioni necessarie per permettere alla banca di esprimere un parere di fattibilità dell'operazione di mutuo. 

Se il parere di fattibilità dà esito positivo, allora si dovranno inoltrare alla banca tutti i documenti necessari richiesti per l’erogazione del mutuo e, effettuati i dovuti accertamenti, la banca andrà a deliberare il finanziamento. 

A questo punto, trattandosi di un vero e proprio contratto, il mutuo viene stipulato davanti ad un notaio e viene costituita l’ipoteca a favore della banca sull’unità immobiliare oggetto del finanziamento. 

Focus: Documenti necessari e come avviene la valutazione della banca.

Come abbiamo già anticipato, tra i passaggi essenziali per poter richiedere un mutuo c’è anche la presentazione di una serie di documenti indispensabili ai quali la banca farà riferimento per valutare la fattibilità.  

Tra i documenti da fornire troviamo i documenti anagrafici, ovvero documento di identità, codice fiscale, certificato contestuale di residenza, stato di famiglia e stato civile, così come l’eventuale estratto di matrimonio e la carta di soggiorno. 

Passando poi ai documenti reddituali, la banca richiede documenti diversi in base all’occupazione: 

  • per i lavoratori dipendenti è necessario fornire l’estratto conto del conto corrente degli ultimi 3 mesi al momento della presentazione della richiesta, la lista dei movimenti aggiornata dal 01/01 al giorno di invio del documento, l’estratto contributivo INPS, le ultime 3 buste paga, l’ultimo CU, eventuali piani di ammortamento e l’ISEE in caso di richiesta mutuo Consap.

  • per i lavoratori autonomi, invece, si devono presentare gli ultimi due modelli unici per persone fisiche, la registrazione telematica dei modelli all’Agenzia delle Entrate, il certificato di attribuzione della partita IVA, la visura C.I.A.A. e il tesserino di iscrizione all’albo. 

Infine, è importante fornire i documenti relativi all’immobile che si ha intenzione di acquistare, tra cui:

  • proposta di acquisto

  • atto di provenienza

  • visura catastale storica

  • planimetria catastale. 

Ma a cosa serve tutta questa documentazione?

In base ai documenti forniti la banca andrà a verificare la fattibilità del mutuo, iniziando proprio dall’analisi della situazione economica attuale del richiedente in base alla quale valuta la capacità (o meno) di ripagare il finanziamento concesso. 

In questa fase viene verificata anche la presenza di altri finanziamenti, se questi sono già stati restituiti e se le rate sono state pagate con o senza ritardi. 

Successivamente la banca effettua una perizia per capire se la somma richiesta corrisponde al valore effettivo dell’immobile e, se tutte queste fasi vengono superate positivamente, la banca procederà con la delibera del mutuo

 

Calcolo della rata del mutuo: simulazione e strumenti online

Come si calcola la rata del mutuo

Dopo aver ottenuto la delibera del mutuo, è il momento di calcolare la rata da pagare mensilmente valutando con attenzione il proprio reddito e determinando così la propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie. 

Per effettuare un calcolo corretto è importante sapere che la rata è composta da due elementi: 

  • la quota capitale, ovvero l’importo del finanziamento da restituire

  • la quota interessi, ovvero la remunerazione dovuta alla banca. 

La rata dipende dall’ammontare del capitale erogato, dalla durata e dalla tipologia e dalla misura del tasso di interesse che viene applicato, così come stabilito all’interno del contratto di mutuo. 

Anche la periodicità viene concordata all’interno del contratto nel quale si può decidere se restituire il finanziamento con delle rate mensili oppure optare per delle modalità di rimborso trimestrali, semestrali o annuali. 

L’ammontare di ciascuna rata dipende dal tipo di piano di ammortamento scelto va a definire la proporzione tra la quota capitale e la quota interessi: ad esempio, in Italia il piano di ammortamento più diffuso è quello che utilizza il metodo “francese” in base al quale la rata ha un importo fisso ed è composta da una quota capitale crescente e da una quota di interessi decrescente. 

In altri casi la rata può essere crescente, decrescente oppure flessibile a seconda di quanto definito in sede di stipula del mutuo. 

Strumenti online per il calcolo del mutuo

Per avere un’idea dell’ammontare della rata del mutuo che si dovrà andare a sostenere, si possono utilizzare dei simulatori e dei calcolatori online

Si tratta di strumenti che permettono di calcolare in breve tempo a quanto potrebbe ammontare la rata mensile di un mutuo ipotetico semplicemente fornendo informazioni sull’importo del mutuo, sul tasso di interesse, la durata e sul numero di rate che si ha intenzione di versare. 

Facile.it fornisce un calcolatore gratuito di preventivo per il mutuo che permette di scoprire a quanto ammonterà la rata del mutuo in pochi passaggi, visualizzando anche delle proposte di alcune banche partner. 

Una volta specificata la finalità per cui si richiede il mutuo (acquisto prima casa, seconda casa, ristrutturazione, liquidità e così via), è necessario specificare a che punto si è della ricerca dell’immobile, in che località si trova, qual è la durata ideale del mutuo, il valore dell’immobile (qui la guida completa su come calcolare il valore di un immobile), l’importo che si vorrebbe richiedere e se si ha più o meno di 36 anni. 

Anche Mutuionline.it permette di effettuare una simulazione di mutuo per calcolare l’importo della rata andando ad inserire l’importo richiesto, la durata del mutuo e il tasso, in maniera molto analoga anche alla calcolatrice di Segugio.itCalcoloRataMutuo.org e di Economiapertutti.bancaditalia.it.

 

Tassi di interesse, spread e Euribor: cosa devi sapere

TAN, TAEG e spread

Nel corso della domanda di mutuo ti capiterà spesso di sentir parlare di TAN, TAEG e SPREAD: vediamo meglio di cosa si tratta. 

 Il TAN è l’abbreviazione di Tasso Annuale Nominale ed corrisponde all’interesse puro, ovvero al costo del capitale che si riceve in prestito. 

Il TAEG invece è il Tasso Annuo Effettivo Globale ovvero il tasso risultante dal TAN a cui vengono poi aggiunti tutti gli oneri relativi all’istruzione della pratica, alle spese di gestione ed incasso e all’imposta di bollo. 

Lo SPREAD, invece, è la differenza di rendimento tra due titoli dello stesso tipo e durata, uno dei quali è considerato il titolo di riferimento. Si tratta del guadagno della banca, un valore fisso che rappresenta il costo aggiuntivo applicato al tasso di base già richiesto al mutuatario. 

Come influenzano il mutuo

Sia il TAN  che il TAEG influiscono sul costo totale del mutuo o del prestito: il TAN influisce direttamente sull’importo degli interessi da pagare sul capitale mentre il TAEG fornisce una visione più completa del costo complessivo del prestito. 

Di conseguenza, un TAN più basso implica minori interessi annuali, mentre un TAEG più basso indica un costo complessivo inferiore, compresi interessi e spese accessorie. 

Per il TAN il riferimento è il tasso di interesse europeo Euribor per i mutui a tasso variabile, mentre per i mutui a tasso fisso è l’Euris. Invece, per i mutui a tasso misto, il riferimento è ad entrambi in misura diversa in base al periodo in cui ci si trova al momento del rimborso. 

 

Spese e costi di un mutuo: cosa aspettarsi

Le spese per l’apertura del mutuo

L’accensione di un mutuo comporta il sostenimento di alcuni costi come le spese di istruttoria, le spese per la perizia sull’immobile, le spese notarili, le imposte, le polizze assicurative e altre spese come quelle di incasso, di gestione annua e di eventuale estinzione anticipata. 

Le spese di istruttoria corrispondono ai costi per l’apertura della pratica che richiede la banca per studiare la domanda di mutuo e verificare la fattibilità. In genere si aggirano intorno allo 0,50 e l’1% dell’importo del mutuo ma, in alcuni casi, possono anche essere nulle. 

Seguono le spese per la perizia sull’immobile, intorno ai 300 euro, e quelle relative al notaio che variano in base al professionista al quale ci si rivolge. 

Oltre a queste ci sono anche le imposte da versare (di cui parleremo tra poco) e le spese legate alle polizze assicurative richieste dalla banca ad ulteriore garanzia del finanziamento come le polizze vita, contro la perdita del lavoro o che assicurano la casa dagli incendi, la cui somma dipende dalla compagnia assicurativa scelta. 

Imposte sul mutuo

Come tutte le operazioni di finanziamento della durata superiore ai 18 mesi emesse sul territorio italiano, il mutuo è soggetto al pagamento di un’imposta sostitutiva la cui aliquota varia a seconda della tipologia e della finalità del finanziamento. 

In pratica si tratta di un’imposta che viene versata al posto di una serie di altri tributi previsti quali l’imposta di registro, catastale, ipotecaria, l’imposta di bollo e la tassa di concessione governativa. 

L’imposta sostitutiva deve essere sostenuta dal mutuatario e viene calcolata in percentuale a seconda che si tratti di una prima o di una seconda casa: 

  • per i mutui destinati all’acquisto della prima casa si ha un regime di imposta sostitutiva agevolato e pari allo 0,25% sull’importo del mutuo; 

  • per i mutui contratti per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa non adibita ad abitazione principale, l’imposta sostitutiva è del 2% sull’importo del mutuo. 

 

Mutuo per la prima casa: agevolazioni e incentivi

Bonus prima casa e altre agevolazioni

I costi legati al mutuo possono essere ridotti andando ad utilizzare le alle agevolazioni per la prima casa. In particolare, per i mutui ipotecari stipulati per l’acquisto della prima casa la detrazione ammonta al 19% degli interessi passivi, compresi gli oneri accessori, fino ad un massimo di spesa di 4.000 euro all’anno. 

Inoltre, per il primo anno sono detraibili anche gli oneri accessori come le spese notarili, i costi di iscrizione o cancellazione dell’ipoteca e le spese di perizia. 

Per poter usufruire di questa agevolazione, è necessario rispettare i seguenti requisiti:

  • non aver usufruito in precedenza di incentivi sulla prima casa; 

  • non essere proprietari di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa nello stesso Comune in cui si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato; 

  • non essere titolari, nemmeno per quote o in comunione con il coniuge, su tutto il territorio italiano di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra casa di abitazione acquistata usufruendo degli incentivi prima casa; 

  • risiedere nello stesso Comune dell’immobile che si acquista. In alternativa, è possibile effettuare il cambio di residenza entro i 18 mesi dall’acquisto della casa. 

Per l’acquisto della prima casa sono previste anche una serie di agevolazioni fiscali che permettono di ridurre e, in alcuni casi, azzerare alcune imposte, tasse e tributi. 

Nello specifico per tutti coloro che rispettano i requisiti appena citati, che acquistano un fabbricato collocato nel comune in cui si ha la residenza o si lavora e se il fabbricato non appartiene alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, è prevista una riduzione delle imposte da versare

  • se si acquista da privato, l’imposta di registro sarà al 2% invece che al 9% e l’imposta ipotecaria e imposta catastale saranno entrambe fisse a 50 euro; 

  • se si acquista da un’impresa con vendita soggetta ad IVA, l’IVA verrà ridotta al 4% (invece del 10%) e le imposte di registro, ipotecarie e catastali saranno ciascuna pari a 200 euro. 

Mutui agevolati per giovani

Per i più giovani che decidono di acquistare la loro prima casa è possibile beneficiare anche del Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, un fondo finalizzato ad agevolare il rapporto tra il cittadino e la banca offrendo una garanzia pubblica sul mutuo per l’acquisto della prima casa. 

Infatti, per tutti coloro che, al momento della presentazione del mutuo per l’acquisto della prima casa, non sono proprietari di altri immobili ad uso abitativo (salvo in caso di successione o di cessione ad uso gratuito), è possibile beneficiare della garanzia pubblica del 50% su un ammontare massimo di finanziamento non superiore ai 250.000 euro. 

È importante sottolineare che con il Decreto Sostegni Bis la percentuale di garanzia pubblica offerta dallo Stato è stata innalzata all’80% fino al 31 Dicembre 2024 per tutti coloro che rientrano nelle categorie prioritarie di seguito riportate, hanno un ISEE non superiore a 40 mila euro annui e richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo di acquisto, compreso gli oneri accessori. 

Tra le categorie prioritarie troviamo: 

  • giovani coppie coniugate ovvero conviventi che abbiano costituito nucleo da almeno 2 anni; 

  • nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi; 

  • conduttori di alloggi di proprietà di istituti autonomi per le case popolari; 

  • giovani di età inferiore ai 36 anni. 

Con la Legge di Bilancio 2024 sono state inserite anche 3 ulteriori categorie prioritarie: 

  • nuclei familiari che includono tre figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui (categoria introdotta dalla Legge di bilancio 2024)

  • nuclei familiari che includono quattro figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 45.000 euro annui (categoria introdotta dalla Legge di bilancio 2024);

  • nuclei familiari che includono cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 50.000 euro annui (categoria introdotta dalla Legge di bilancio 2024). 

Sottolineiamo che le agevolazioni spettano soltanto per l’acquisto di immobili che non rientrano nelle categorie catastali A1, A8 e A9, e che per poterne usufruire è necessario presentare domanda presso uno degli istituti di credito aderenti all’iniziativa, come sottolineato nella pagina ufficiale del Fondo Prima Casa Consap

(Specifichiamo che, al momento, non sono previsti rinnovi oltre il 31 dicembre 2024). 

 

Simulazione mutuo: perché è importante e come farla

Vantaggi della simulazione

Effettuare una simulazione del mutuo consente di farsi un’idea chiara della rata che si dovrà sostenere, riuscendo così ad effettuare delle valutazione sulla sostenibilità di quest’ultima e facilitando il confronto tra le offerte dei vari istituti di credito. 

Una simulazione di mutuo permette di avere un’indicazione di quella che potrebbe essere la rata prima ancora di recarsi presso una banca o una società finanziaria, senza la necessità di compilare alcuna domanda per l’erogazione del mutuo. 

Strumenti di simulazione disponibili

Per avere una simulazione del mutuo è possibile optare per una delle seguenti opzioni: 

  • utilizzare dei calcolatori online offerti direttamente dalle banche nei quali solitamente non è possibile personalizzare i tassi in base alle esigenze; 

  • utilizzare dei tool indipendenti che permettono di calcolare la rata in base all’importo finanziato, alla durata del rimborso e al tasso di interesse; 

  • utilizzare dei comparatori, ovvero degli strumenti che oltre al calcolo della rata consentono anche di paragonare l’offerta di più banche ed istituti di credito. 

 

La consulenza per il mutuo: perché può essere utile

Affidarsi a un consulente

Come è facile intuire, richiedere un mutuo non è un’operazione semplice: si tratta di una scelta importante che richiede attenzione, precisione e competenze specifiche. 

Per questo motivo potrebbe essere utile rivolgersi ad un consulente mutui, un professionista in grado di aiutarti a trovare il mutuo più adatto alle tue esigenze. 

Nel momento in cui si decide di chiedere un prestito, può capitare di trovarsi persi tra le tantissime informazioni presenti online o raccontate da amici, parenti e conoscenti, ed è proprio qui che entra in gioco la figura del consulente finanziario. 

Grazie alla competenza sviluppata nel settore dei mutui combinata con la strumentazione adeguata per la definizione dei piani di ammortamento, il consulente mutui permette di ottenere delle informazioni precise e dettagliate sul finanziamento che si va a chiedere. 

Il suo compito è quello di confrontare le offerte di diversi istituti di credito riepilogando chiaramente i tassi di interesse, le condizioni di pagamento e le opzioni di finanziamento, oltre ad aiutare nella compilazione della documentazione necessaria per ottenere un mutuo e fornire consigli sulla gestione delle finanze. 

Vantaggi di una consulenza professionale

Avere a disposizione un consulente finanziario consente di fare chiarezza e di ordinare tutte le informazioni relative al mutuo che si ha intenzione di richiedere. 

Inoltre, affidarsi ad un consulente mutui permette di risparmiare tempo dato che si occuperà direttamente del reperimento delle informazioni e della loro organizzazione, oltre ad individuare le offerte migliori. A questo si aggiunge anche la possibilità di avere un giudizio imparziale sulle offerte delle varie banche che ti permetterà di scegliere il mutuo più conveniente in base alle esigenze. 

 

Surroga, rinegoziazione e trasferimento del mutuo

Cosa significa surrogare il mutuo

La surroga del mutuo è un contratto che permette di trasferire il debito residuo dalla banca originaria presso un altro istituto di credito che offre delle condizioni più vantaggiose. 

Si tratta di una pratica che consente di abbassare l’importo della rata e quindi di risparmiare, senza estingue il mutuo già acceso ma modificando senza alcun costo alcuni parametri legati al contratto. 

Un vero e proprio subentro della nuova banca che si farà carico dei costi di trasferimento e delle spese notarili, a cui il vecchio istituto non può opporsi. 

Specifichiamo che la surroga può essere richiesta dagli intestatari di un mutuo per l’acquisto della prima e della seconda casa, anche se il mutuo è già stato surrogato in precedenza. 

Differenze tra surroga e rinegoziazione

Un’altra pratica attuabile per migliorare le condizioni del proprio mutuo è la rinegoziazione, un’operazione che consente di modificare le condizioni già accordate con la banca con cui si è stipulato inizialmente il mutuo. 

Come per la surroga, la rinegoziazione consente di migliorare le condizioni del mutuo in generale e di rendere più economica la rata andando a modificare la durata o il tasso di interesse. 

La rinegoziazione può avvenire per modificare la tipologia di mutuo, il tasso, passando da tasso fisso a variabile e viceversa, così come la durata, andando magari ad aumentarla per ottenere così delle rate di importo inferiore a quelle stabilite in precedenza. 

La rinegoziazione in sé non comporta ulteriori spese, nemmeno quelle notarili dato che si vanno soltanto a modificare le condizioni del contratto, senza stipulare un nuovo accordo, per cui non è necessaria la presenza di un notaio ma è sufficiente il consenso tra le parti coinvolte. 

Assicurazione mutuo: proteggere la tua casa e il finanziamento

Assicurazioni obbligatorie e facoltative

A seguito dell’accensione del mutuo è possibile stipulare una serie di assicurazioni, alcune obbligatorie ed altre facoltative, in grado di proteggere l’immobile o il mutuatario da eventi e altre situazioni impreviste. 

Tra queste troviamo la polizza incendio e scoppio, l’unica obbligatoria da sottoscrivere che va a proteggere l’immobile posto a garanzia del mutuo contro eventi quali incendio, scoppio, fulmini e esplosioni. 

La durata di questo tipo di polizza coincide con quella del contratto di mutuo e, nel caso in cui si verifichi uno degli eventi sopra citati, la polizza interviene a tutela della banca tramite un rimborso pari al costo di ricostruzione dell’immobile o al suo valore commerciale. 

Tra le assicurazioni facoltative troviamo le cosiddette CPI, Credit Protection Insurance, assicurazioni finalizzate a coprire la restituzione del prestito in casi particolari come invalidità, perdita dell’impiego o infortuni. 

Una di queste è la polizza mutuo che assicura sul rischio di insolvenza che potrebbe sopraggiungere nel caso in cui il mutuatario non possa completare il pagamento delle rate. 

Si tratta di una polizza che entra in azione in caso di decesso del mutuatario o in caso di perdita del lavoro non obbligatoria ma molto consigliata dagli istituti bancari dato che va a tutelare sia il soggetto mutuatario che l’ente erogatore del prestito. 

Infatti, nessun istituto di credito può vincolare l’erogazione del mutuo alla sottoscrizione di un’assicurazione e il contraente ha la possibilità di scegliere la polizza migliore tra quelle presenti sul mercato assicurativo e non necessariamente con la banca che eroga il finanziamento. 

Quando e perché stipulare un’assicurazione aggiuntiva

Stipulare delle assicurazioni aggiuntive a quella obbligatoria di incendio e scoppio consente di tutelare la situazione patrimoniale e reddituale sia del richiedente che di eventuali terzi garanti. 

Principalmente si tratta di contratti vita, danno o multirischi finalizzati a coprire la restituzione del prestito in caso di morte del titolare del finanziamento, invalidità, perdita dell’impiego per i lavoratori dipendenti o infortuni che mettono a repentaglio il reddito degli autonomi. 

Pur non trattandosi di assicurazioni obbligatorie, questo tipo di polizze possono aiutare in caso di situazioni impreviste e sfide:

  • in caso di morte la polizza mutuo consente ai soggetti designati dal mutuatario di far fronte alle rate residue del finanziamento, grazie ad un indennizzo; 

  • in caso di perdita di lavoro, l'indennizzo corrisposto dall’assicurazione permette di continuare a pagare le rate per un tempo sufficiente a trovare un nuovo lavoro; 

  • in caso di estinzione anticipata è possibile richiedere il rimborso del premio assicurativo residuo; 

  • in caso di mutuo cointestato, la polizza provvede a pagare il 50% del debito residuo in caso di morte o invalidità permanente di uno dei cointestatari. 

 

Panoramica sul mercato dei mutui in Italia oggi

Come sta evolvendo il mercato dei mutui

In linea generale, in Italia il mercato dei mutui e quello immobiliare stanno ripartendo, così come dimostrato dai segnali positivi registrati dall’ABI, Associazione Bancaria Italiana. 

Infatti, l’ABI ha rilevato una costante discesa dei tassi applicati dalle banche per i mutui ipotecari ed un lieve aumento della richiesta di prestiti per l’acquisto di abitazioni. 

Risultati positivi ottenuti anche grazie alle campagne promozionali e alle condizioni vantaggiose offerte dalle banche fin dai primi mesi del 2024, rivolte principalmente agli immobili green, che si aggiungono alle iniziative rivolte ai più giovani con meno di 36 anni. 

Inoltre, stando a quanto riportato dal Sistema di Informazioni Creditizie EURISC, nei primi tre trimestri del 2024 la domanda dei mutui ha registrato un aumento del 7,2%, con un picco del 19% nel mese di settembre. 

Analizzando nel dettaglio la situazione si può notare come si sia verificato un cambiamento delle dinamiche del mercato con una maggiore attenzione verso le surroghe (+17,6% nel primo semestre 2024) ed una contrazione dei nuovi mutui (-10,5%). 

È aumentato anche l’importo medio dei mutui (+1.6%) per un valore complessivo medio di 146.469 euro, in linea con la fascia di importo più richiesta che si attesta tra i 100.000 e i 150.000 euro. 

A richiedere un mutuo sono per lo più cittadini con età compresa tra i 25 e i 44 anni (61,3% del totale), seguono con il 32,8% i richiedenti con età compresa tra i 45 e i 64 anni. 

Prospettive future per chi acquista una casa

Dopo due anni di aumento dei tassi di interesse, a settembre 2024 la BCE ha deciso di invertire la rotta applicando un taglio che ha riportato il costo del denaro al 3,65%. 

Ma il taglio dei tassi di interesse avvenuto a settembre non sembra essere l’ultimo: infatti, grazie all’inflazione in forte calo nell’Eurozona, la BCE è ottimista e sembra ipotizzare un nuovo taglio dei tassi di interesse a dicembre che avrà un impatto immediato sul costo del denaro e quindi un calo graduale anche sulla rata dei mutui. 

Secondo gli esperti, entro fine anno si verificherà un ulteriore taglio di un quarto di punto percentuale con l’obiettivo di riportare l’inflazione al 2%. 

Di conseguenza chi già dispone di un mutuo a tasso variabile, a meno di cambi di rotta improvvisi, potrà beneficiare di una riduzione graduale delle rate. 

Chi, invece, intende sottoscrivere adesso un mutuo, le condizioni di mercato attuali suggeriscono di stipulare un mutuo a tasso fisso con TAN che partono dal 2,79% a fronte del 4,10% previsto per il mutuo a tasso variabile.