Guida acquisto casa: consigli pratici per il grande passo
27/09/2024
Scopri i segreti per un acquisto sereno e sicuro: preparati a scoprire ogni passo fondamentale per comprare la tua nuova casa!
- Cosa fare ancora prima di iniziare
- La ricerca della casa giusta
- Cosa fare prima dell'acquisto
- La fase finale: l'acquisto
- Pronti per il grande passo: la tua guida all'acquisto della casa
Acquistare una casa è uno dei momenti più significativi nella vita di una persona e, allo stesso tempo, anche uno dei più complessi.
Che tu stia cercando la tua prima casa o un investimento immobiliare, il processo di acquisto di un’abitazione richiede di portare a termine tutta una serie di passaggi essenziali per completare la compravendita in totale sicurezza.
In questa guida all'acquisto della casa esploriamo passo dopo passo ogni fase del processo, dalla ricerca dell’immobile ideale alla scelta di un'agenzia immobiliare, fino alla chiusura del contratto.
Ti forniremo dei consigli pratici per affrontare ogni sfida con tranquillità e trovare la casa perfetta per te, evitando gli errori comuni e ottimizzando tutte le risorse disponibili: se adesso il grande passo ti sembra complicato, questa guida ti aiuterà a trasformarlo in un percorso chiaro e gestibile.
Cosa fare ancora prima di iniziare
In molti credono che il primo step per acquistare casa consista nell’iniziare fin da subito con la ricerca dell’immobile.
In realtà, prima ancora di arrivare alla ricerca, è fondamentale seguire una serie di passaggi che consentano di chiarire le idee e selezionare, in un secondo momento, soltanto gli immobili effettivamente in linea con le proprie esigenze.
Certo, navigare tra gli annunci immobiliari online può aiutarti a farti un’idea dell’aspetto e delle caratteristiche che non possono proprio mancare nella tua prossima casa, ma si tratterà soltanto di una ricerca iniziale e non già finalizzata a trovare l’immobile perfetto.
Come puoi facilmente intuire, prima ancora di arrivare alla ricerca vera e propria è essenziale definire il budget a disposizione, ovvero quanto puoi realmente spendere per comprare casa.
Per fare correttamente questo calcolo non dovrai soltanto considerare il prezzo di acquisto dell’immobile (in poche parole corrisponde a quello che vedi scritto nell’annuncio immobiliare) ma anche tutte le spese, le imposte ed i costi legati a questo tipo di operazione immobiliare.
Stiamo parlando delle spese connesse all’acquisto di un immobile, come le spese del notaio, quelle di agenzia, quelle di registrazione dei contratti ed eventuali costi legati al mutuo.
In linea generale si tratta di un 10% in più del prezzo di acquisto da sommare al prezzo del solo immobile.
Considera anche che, in specifiche casistiche, è possibile usufruire di diverse detrazioni fiscali legate all’acquisto di una casa, agevolazioni che permettono di ridurre notevolmente la gran parte delle spese extra collegate alla compravendita (come, ad esempio, il Bonus Prima Casa e il Bonus Prima Casa per Under 36).
Il secondo passaggio da eseguire prima ancora di iniziare con la ricerca dell’immobile consiste nel verificare la possibilità di ottenere un mutuo.
Raramente le famiglie dispongono della liquidità necessaria per completare l’acquisto con soldi contanti, perciò diventa necessario recarsi in banca e richiedere di poter usufruire di un mutuo ipotecario dove il pagamento delle rate sarà garantito, appunto, da un’ipoteca sull’immobile.
In base al reddito, alla storia creditizia, al debito già preesistente e al valore dell’immobile che si vuole acquistare, la banca effettuerà una verifica di fattibilità e, una volta terminata, comunicherà al residente l’esito del processo.
In caso di esito positivo verranno indicate le condizioni del mutuo, l’importo massimo finanziabile, il tasso di interesse e la durata del mutuo.
Considera che le banche erogano solitamente circa l’80% del prezzo di acquisto della casa, perciò dovrai comunque trovare il modo di disporre del restante 20% e delle spese aggiuntive.
Una volta definito il budget a disposizione e l’eventuale ammontare del mutuo, è il momento di stabilire quali sono le caratteristiche che non posso proprio mancare nella casa che abbiamo intenzione di acquistare.
Cerca di immaginare in maniera dettagliata la tua casa ideale: in che città o zona si trova? Quante camere da letto ha? È una casa in condominio, indipendente, una bifamiliare? Che aspetto deve avere la zona giorno, open space o ambienti separati? A che piano si trova? È pronta da abitare o da ristrutturare?
Queste sono soltanto alcune delle domande a cui puoi provare a rispondere per avere un’idea chiara della casa che stai cercando, così che, in un secondo momento, potrai velocizzare la ricerca e selezionare sul mercato soltanto gli immobili di tuo interesse.
La ricerca della casa giusta
A questo punto avrai già un’idea chiara del budget a disposizione (con o senza mutuo) e delle caratteristiche indispensabili che non posso proprio mancare nella tua prossima casa.
È giunto quindi il momento di passare all’azione ed iniziare la ricerca dell’immobile giusto: ma da dove partire? Meglio fare da soli o affidarsi ad un’agenzia immobiliare? E, una volta trovato, come richiedere una visita immobiliare e a che cosa fare attenzione?
Vediamolo insieme.
Come puoi ben immaginare, gli aspetti burocratici, tecnici e legali legati all’acquisto di un immobile sono tanti e non sempre si riesce a districarsi tra questi, specialmente se non si dispone delle competenze idonee per farlo.
Scegliendo di affidarsi ad un’agenzia immobiliare per l’acquisto di una nuova casa si sceglie di avere al proprio fianco uno o più professionisti del settore in tutti gli step del processo.
L’agente immobiliare si occuperà di non solo verificare che le caratteristiche e i dati catastali dell’immobile che stai per acquistare siano effettivamente in regola, ma anche di reperire tutti i documenti necessari per portare a termine il rogito notarile, di organizzare la visita immobiliare e di portare avanti la trattativa, passando ovviamente dalla redazione dell’eventuale proposta di acquisto e del contratto preliminare di compravendita.
Ovviamente il lavoro dell’agente immobiliare deve essere ricompensato: solitamente si tratta di una commissione che può oscillare tra il 3 ed il 4% del valore di vendita dell’immobile.
Di conseguenza, acquistare una casa da privato senza l’aiuto di un’agenzia immobiliare permette sicuramente di risparmiare sui costi di agenzia e di avere un rapporto più diretto con il proprietario di casa ma, allo stesso tempo, potrebbe rappresentare un rischio dato che dovresti affrontare da solo tutti gli aspetti burocratici e tecnici dell’operazione.
Puoi effettuare la ricerca dell’immobile giusto optando per una ricerca online sui principali portali immobiliari, direttamente sul territorio oppure sfruttando il passaparola.
Online sono presenti numerosi portali immobiliari che, quotidianamente, pubblicano nuovi annunci di case e abitazioni in vendita oppure in affitto. La difficoltà in questo caso sta nel riconoscere quali sono i siti affidabili e quali, invece, è meglio evitare.
Per aiutarti in questa ricerca, noi di Casain24ore abbiamo elaborato una guida completa nella quale trovi i migliori siti per cercare casa nel 2024 con le descrizione di tutti i principali portali immobiliari.
In alternativa, puoi optare per una ricerca più capillare da effettuare sul territorio recandoti nella zona di tuo interesse e cercando di individuare i cartelli “VENDESI” appesi a finestre e cancelli di case in vendita, oppure dando un’occhiata alle vetrine delle agenzie immobiliari presenti nel quartiere.
Infine, un ottimo metodo per cercare casa è quello di iniziare a spargere la voce: ti basterà comunicare ad amici e familiari che sei alla ricerca di un immobile da acquistare, sicuramente troverai qualcuno che ha un immobile da farti visitare.
Una volta individuato uno o più immobili di tuo interesse, è il momento di organizzare una visita immobiliare.
Durante questa primo incontro con il tuo potenziale acquisto assicurati di prestare attenzione ai dettagli, sia all’interno che all’esterno della casa: c’è traffico? Che tipo di edifici ci sono nelle vicinanze? Quanto sono distanti i principali servizi? C’è un giardino?
Controlla poi se la casa necessita di alcuni interventi di ristrutturazione o se è stata recentemente ristrutturata. In quest’ultimo caso assicurati che gli interventi siano stati eseguiti nel pieno delle regole, chiedendo magari di visionare la documentazione relativa alla ristrutturazione.
Ricorda poi di informarti sulle eventuali spese condominiali, sui servizi offerti, sulle condizioni generali e di richiedere da quanto tempo è in vendita l’immobile, anche per capire l’eventuale margine di trattativa.
Cosa fare prima dell’acquisto
Ci sono poi tutta una serie di passaggi da completare ancora prima di arrivare all’atto di acquisto vero e proprio.
La prima cosa da fare una volta trovato l’immobile che fa per te è considerare l’idea di stipulare una proposta di acquisto. In questa viene formalizzata la volontà di acquistare l’abitazione e vengono indicate tutte le condizioni con cui l’operazione verrà completata (prezzo, tempi, modalità di pagamento, eventuali clausole e così via).
Se questa verrà accettata dal proprietario, si procederà a redigere un contratto preliminare.
Detto anche compromesso, questo documento può fungere da contratto vincolante tra le parti, specialmente se viene registrato e trascritto da un notaio.
Al suo interno si ribadiscono le condizioni già elencate nella proposta di acquisto e si estende il discorso anche ad altri aspetti della compravendita, come le spese, la provenienza dell’immobile e la documentazione urbanistica.
Una volta firmato il compromesso, l’acquirente ha tempo 10 giorni per versare la caparra e ci sono 30 giorni per completare il rogito. Il mancato rispetto di questi termini può comportare la rescissione del contratto da parte del venditore o l’annullamento da parte dell’acquirente.
Sottoscrivere una proposta di acquisto e/o un contratto preliminare porta anche al versamento di una caparra e quindi all’impegno di una certa somma di denaro.
Anche per questo motivo è fondamentale verificare la presenza e la correttezza di una serie di documenti che permettono di constatare se l’immobile che si sta per acquistare è o meno a norma.
Tra i documenti da controllare troviamo la visura e la planimetria catastale, il certificato di abitabilità e agibilità, la conformità catastale e urbanistica, l’attestato di prestazione energetica e l’atto di provenienza.
Si tratta di documenti non obbligatori per completare l’acquisto della casa ma importanti per avere una visione completa di ciò che si sta comprando e per evitare eventuali problematiche che potrebbero sopraggiungere dopo l’acquisto.
Le agevolazioni di cui puoi usufruire per comprare casa differiscono se si tratta dell’acquisto di una prima casa o di una seconda casa.
Nel primo caso ci sono una serie di agevolazioni fiscali finalizzate proprio a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Nella pratica, per specifiche categorie catastali, si può usufruire di una riduzione delle imposte da versare (come l’imposta di registro, quella ipotecaria e così via).
Oltre a questo, se i soggetti acquirenti hanno meno di 36 anni compiuti, è possibile godere del Bonus Prima Casa Under 36 nel quale sono previste ulteriori agevolazioni come, ad esempio, il riconoscimento di un credito d’imposta.
Invece, in caso di acquisto di una seconda casa, è possibile avvalersi di una serie di Bonus dedicati prevalentemente ai lavori di ristrutturazione (Bonus ristrutturazione, Ecobonus, Bonus Mobili e molti altri).
In ogni caso, prima di intraprendere un percorso di acquisto, è sempre meglio informarsi su quelle che sono le agevolazioni disponibili così da reperire tutto il necessario per poterne usufruire e calcolare correttamente le proprie disponibilità economiche.
La fase finale: l’acquisto
Arrivati a questo punto non resta che stipulare il rogito, ovvero l’atto notarile con cui il notaio rende effettivo il passaggio di proprietà della casa, procedendo a trascrivere l’atto di vendita nei registri immobiliari. Al suo interno viene riportato il valore di cessione dell’immobile, le modalità di pagamento e le spese sostenute dal notaio.
Si tratta di un passaggio significativo in cui si verifica solitamente la consegna delle chiavi e il saldo del prezzo.
Proprio per l’importanza che riveste questo atto, il rogito viene redatto da una figura professionale specifica, ovvero quella del notaio. Prima di arrivare alla stipula, il notaio incaricato si occupa di effettuare delle indagini sull’immobile oggetto di compravendita per verificare che sia tutto a norma e che non ci siano ipoteche.
In questo contesto, oltre alle spese notarili (sostenute dall’acquirente), si dovranno sostenere le spese relative all’atto di compravendita della casa e della sua redazione, all’eventuale atto di mutuo, alle spese di cancelleria e agli oneri di segreteria, tutte a carico di chi compra.
Per questo motivo solitamente la scelta del notaio, salvo diversi accordi, è riservata alla parte acquirente, ma si tratta di una scelta libera e rimessa alla discrezionalità delle parti.
Ricordiamo che per poter eseguire il rogito è importante avere a disposizione una serie di documenti tra cui documento di identità, documentazione relativo allo stato civile e copia del permesso di soggiorno per i cittadini extra UE, sia per l’acquirente che per il venditore.
Dal lato dell’acquirente devono poi essere forniti:
ricevuta di versamento delle somme già anticipate come caparra confirmatoria
copia del compromesso o del contratto preliminare di compravendita
i riferimenti dell’istituto bancario presso il quale si è stipulato l’eventuale mutuo.
Invece, dal lato del venditore, devono essere forniti:
atto di provenienza della proprietà
planimetria e visura catastale
pratica comune e catastale
compromesso o proposta di acquisto
ricevuta versamenti già percepiti
certificato di agibilità della casa
certificato di destinazione urbanistica (CDU)
attestato di prestazione energetica (APE)
regolamento e spese condominiali, con attestazione dei pagamenti già effettuati e previsione di eventuali spese concordate in sede di assemblea condominiale
eventuali certificati relativi a lavori di ristrutturazione eseguiti.
Pronti per il grande passo: la tua guida all’acquisto della casa
Acquistare una casa è un viaggio emozionante ma anche piuttosto complesso che richiede attenzione e preparazione.
In questa guida abbiamo esplorato tutti i passaggi fondamentali, dalla definizione del budget e della tipologia di immobile ideale fino alla scelta dell'agenzia immobiliare e alla conclusione dell'acquisto.
Abbiamo sottolineato l'importanza di una pianificazione attenta, dalla verifica della possibilità di ottenere un mutuo alle agevolazioni fiscali disponibili, fino alla stipula del rogito notarile.
Ricorda che ogni passaggio è cruciale per evitare sorprese e garantire una transazione serena e sicura, perciò è sempre consigliato affidarsi ad un professionista del settore.
Per ulteriori approfondimenti e consigli utili su come navigare il mercato immobiliare, ti invitiamo a continuare a seguire il nostro blog: qui troverai sempre nuove informazioni e suggerimenti per rendere il tuo percorso verso la casa dei sogni il più semplice possibile!