Mutuo prima casa: cosa è, consigli e agevolazioni
22/11/2024
Agevolazioni, consigli utili e tutto ciò che devi sapere per richiedere e stipulare un mutuo per l’acquisto della tua prima casa. Scopri di più nel nuovo articolo!
- Cos'è il mutuo prima casa?
- Requisiti per accedere al mutuo prima casa
- Quali documenti servono per richiedere il mutuo prima casa?
- Agevolazioni fiscali e incentivi
- Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa (Fondo Consap)
- Domande frequenti e risposte utili
- Consigli pratici per ottenere il miglior mutuo
- Mutuo per acquistare casa: tutto quello che devi sapere
- Conclusione
Acquistare la prima casa è uno dei passi più importanti nella vita di molte persone. Per realizzare questo sogno, molto spesso si decide di ricorrere alla richiesta di un mutuo prima casa, un finanziamento che permette di ottenere in prestito gran parte dell’importo necessario per procedere all’acquisto.
Ma cos’è esattamente il mutuo prima casa? Quali sono i vantaggi rispetto ad altri mutui? E soprattutto, quali sono i requisiti, i documenti e le agevolazioni necessarie per richiederlo?
In questa guida ti mostriamo tutto ciò che devi sapere per richiedere un mutuo prima casa e realizzare così il tuo sogno immobiliare.
Cos'è il mutuo prima casa?
Il mutuo prima casa è un finanziamento destinato a chi decide di acquistare un immobile da destinare ad abitazione principale, ovvero l’abitazione in cui il proprietario e la sua famiglia dimorano abitualmente e risiedono a livello anagrafico.
Rispetto ad altri mutui, come quello per la seconda casa, il mutuo prima casa è caratterizzato da delle condizioni particolarmente vantaggiose: infatti, per questo tipo di mutuo, le banche offrono dei tassi di interesse più bassi e delle agevolazioni sui costi iniziali, così come la possibilità di accedere a degli incentivi statali notevoli e di arrivare a coprire fino all’80% della cifra necessaria per l’acquisto.
A differenza del mutuo per una seconda casa, che comporta dei costi fiscali più elevati e dei tassi meno competitivi, il mutuo prima casa è riservato esclusivamente ad immobili destinati all’uso abitativo e non a quelli di lusso.
Questo significa quindi che le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli) non possono beneficiare delle agevolazioni riservate all’acquisto della prima casa.
Inoltre, per l’acquisto di una seconda casa gli istituti di credito non fissano mai una durata del prestito superiore ai 30 anni, mentre per la prima casa l’arco temporale può arrivare anche fino ai 40 anni.
Requisiti per accedere al mutuo prima casa
Per ottenere un mutuo, non solo per l’acquisto di una prima casa, è necessario rispettare alcuni requisiti fondamentali, sia personali che relativi all’immobile.
Per quanto riguarda il richiedente, l’età e la situazione lavorativa sono dei fattori decisivi: nello specifico, la gran parte delle banche preferisce concedere i mutui a chi ha un contratto di lavoro stabile, possibilmente a tempo indeterminato, ma vengono accettati anche contratti di lavoro a tempo determinato purché supportati da delle solide garanzie.
Queste informazioni sulla situazione lavorativa del richiedente servono alla banca per effettuare un’analisi della situazione economica attuale e verificare così la fattibilità del mutuo, ovvero la capacità di ripagare il finanziamento concesso.
Oltre all’aspetto lavorativo, la banca valuta anche l’età di chi sta richiedendo un mutuo per l’acquisto della prima casa. A questo proposito, per i giovani under 36 sono previsti ulteriori benefici e agevolazioni (che approfondiremo più avanti), finalizzati proprio a favorire l’accesso al credito della fetta di popolazione più giovane, spesso caratterizzata da contratti di lavoro precari e non definitivi.
Anche l’immobile oggetto del mutuo deve rispettare alcuni criteri: questo deve essere situato nello stesso comune di residenza del richiedente o, in alternativa, in quello in cui si intende trasferirsi.
Infine, trattandosi di un mutuo prima casa, l’abitazione che si ha intenzione di acquistare deve necessariamente essere destinata all’uso abitativo e non può appartenere quindi alle categorie catastali definite di lusso già menzionate in precedenza.
Quali documenti servono per richiedere il mutuo prima casa?
Preparare una pratica di mutuo completa e ben documentata è essenziale per evitare ritardi e problematiche di tipo burocratico.
Tra i documenti necessari per richiedere un mutuo prima casa troviamo quelli anagrafici, come la carta di identità e il codice fiscale, e quelli reddituali, come le ultime buste paga, il CUD o la dichiarazione dei redditi, così come l’estratto del conto corrente degli ultimi 3 mesi e la lista dei movimenti aggiornati dal 01/01 al giorno dell’invio, tutti documenti richiesti dalla banca per effettuare l’analisi della situazione lavorativa e reddituale.
Inoltre, se si ha intenzione di usufruire delle agevolazioni previste dal Fondo di Garanzia Prima Casa Consap (di cui parleremo tra poco) e/o di quelle previste dal Bonus Prima Casa Under 36, è necessario presentare anche l’ISEE.
Per quanto riguarda l’immobile è necessario poi fornire la planimetria catastale, la proposta d’acquisto, l’atto di provenienza e la visura catastale storica.
A questi documenti andrà aggiunta la perizia sull’immobile richiesta dalla banca ed effettuata da un tecnico mediante un sopralluogo.
Come hai potuto notare, i documenti da reperire e consegnare per la richiesta del mutuo sono tanti e di diversa natura: per questo motivo è consigliabile lavorare a stretto contatto con il proprio notaio e con un consulente immobiliare in modo da reperire per tempo tutta la documentazione necessaria e verificare che questa sia effettivamente in regola.
Un approccio organizzato può fare davvero la differenza, garantendo una procedura più rapida ed efficiente, riuscendo a ridurre al minimo le tempistiche per richiedere il mutuo prima casa.
Agevolazioni fiscali e incentivi
Uno dei maggiori vantaggi del mutuo prima casa è senza dubbio rappresentato dalle agevolazioni fiscali previste per questa particolare tipologia di finanziamento.
Una delle agevolazioni previste consiste nella detrazione IRPEF del 19% sugli interessi e sulle spese accessorie del mutuo, per un tetto di spesa di €4.000 all’anno ed una detrazione massima di €760.
Oltre agli interessi passivi sul mutuo, è quindi possibile portare in detrazione anche la parcella del notaio relativa alla stipula del contratto di mutuo, le spese di istruttoria della banca, il costo della perizia tecnica e l’imposta sostitutiva.
In caso di prima casa, l’imposta sostitutiva è pari allo 0.25% dell’importo erogato con il finanziamento e va a sostituire le imposte ipotecarie, l’imposta di registro, l’imposta di bollo, le imposte catastali e le tasse sulle concessioni governative.
Inoltre, per gli under 36 che rispettano determinati requisiti, sono previste una serie di ulteriori agevolazioni volte a ridurre al minimo le spese collegate all’acquisto e al mutuo per la prima casa.
Infatti, per coloro che hanno sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa entro il 31/12/23 e stipulato l’atto definitivo entro il 31/12/24 è ancora possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa under 36”, purchè non si siano compiuti i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato e l’ISEE non superi i €40.000 all’anno.
Usufruendo del Bonus Prima Casa Under 36, oltre all’esenzione totale dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, per gli acquisti soggetti ad IVA viene riconosciuto anche un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta al venditore così come l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.
Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa (Fondo Consap)
Fino al 31 dicembre 2024 è prevista anche la possibilità di usufruire del Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, anche conosciuto come Fondo Consap.
In pratica si tratta di un Fondo che ha come obiettivo quello di agevolare il rapporto tra il cittadino richiedente il mutuo prima casa e la banca offrendo una garanzia pubblica: tutti coloro che, alla data di presentazione della domanda di mutuo, rispettano i requisiti richiesti da questa agevolazione, potranno beneficiare di una garanzia pubblica pari al 50%, all’80% o al 90% su un finanziamento totale non superiore a €250.000.
Per effettuare domanda di accesso al Fondo, l’immobile per il quale si chiede il finanziamento deve essere adibito ad abitazione principale, non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9, e non deve avere le caratteristiche di immobili di lusso.
Inoltre, il richiedente non può essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo, anche all’estero, salvo il caso in cui il mutuatario abbia acquisito la proprietà di un immobile per successione causa morte e che siano ceduti in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
In linea generale il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa prevede una garanzia pubblica del 50%, ma per alcune specifiche categorie (definite prioritarie) non solo è riconosciuta la priorità nell’accesso al beneficio del Fondo e l’applicazione di un tasso effettivo globale non superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM), ma anche l’innalzamento della garanzia all’80% purché l’ISEE non sia superiore ai €40.000 euro annui e venga richiesto un mutuo superiore all’80% del prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori.
In queste categorie prioritarie rientrano:
le giovani coppie coniugate ovvero conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da almeno 2 anni;
nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi;
conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari comunque denominati;
giovani di età inferiore a 36 anni .
La Legge di Bilancio 2024 ha anche previsto 3 ulteriori categorie prioritarie che, in caso di richiesta mutuo superiore all’80% del prezzo di acquisto compresi gli oneri accessori, possono beneficiare della garanzia pubblica fino al 90%:
nuclei familiari che includono tre figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui;
nuclei familiari che includono quattro figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 45.000 euro annui;
nuclei familiari che includono cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 50.000 euro annui.
Per poter usufruire di tutto questo è necessario effettuare la domanda di richiesta di accesso al fondo tramite una delle banche o degli intermediari finanziari aderenti all’iniziativa, così come specificato sul sito di Consap.
Per quanto riguarda un eventuale rinnovo del Fondo Mutui Prima Casa, al momento all’interno della manovra del 2025 è stato inserito uno stanziamento di 130 milioni per l’anno 2025 e di 270 milioni per i due anni successivi.
Se approvato, il Fondo sarebbe rifinanziato e prolungato per altri 3 anni, continuando a rappresentare un valido aiuto per tutti coloro che hanno intenzione di richiedere un mutuo per l’acquisto della prima casa.
Domande frequenti e risposte utili
Comprare la prima casa e richiedere un mutuo sono passi importanti che richiedono la dovuta attenzione, così come una ricerca approfondita di informazioni.
In questo paragrafo rispondiamo alle domande più frequenti sul mutuo prima casa per chiarire tutti gli aspetti e risolvere i principali dubbi.
In linea generale devi sapere che le banche finanziano fino all’80% del valore di mercato dell’immobile che si ha intenzione di acquistare. Quest’ultimo però non è determinato soltanto dal prezzo di acquisto, ma anche dalla perizia svolta dalla banca che andrà a definire così l’importo massimo erogabile e il valore per il quale iscrivere l’ipoteca sulla casa.
Oltre alla rata mensile del mutuo, ci sono diverse spese accessorie che è importante considerare per evitare sorprese ed avere un’idea chiara delle spese da sostenere. Tra queste troviamo:
spese notarili, che includono l’atto di compravendita e l’atto di mutuo;
spese di perizia, richieste dalla banca per valutare l’immobile;
assicurazioni obbligatorie, come quella contro incendio e scoppio,
imposte sul mutuo.
Il rapporto rata/reddito è un parametro fondamentale utilizzato dalle banche per valutare la sostenibilità del mutuo, calcolato effettuando la divisione tra la rata mensile del mutuo e il reddito netto mensile del mutuatario.
In generale, la rata non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto mensile del richiedente o del nucleo familiare.
Ad esempio, se il reddito netto del mutuatario è di 2.000 euro al mese, la rata massima consigliata sarà intorno ai 600-700 euro. Questo rapporto garantisce la solvibilità del mutuo e che si possa far fronte al mutuo senza compromettere il bilancio familiare.
Simulare un mutuo prima casa è un passaggio essenziale per capire quanto ci si può permettere e quali saranno le condizioni del finanziamento.
Per effettuare una simulazione è possibile utilizzare uno dei simulatori presenti online e messi a disposizione da banche e portali specializzati: inserendo dati come il valore dell’immobile, l’importo richiesto, il tipo di tasso (fisso o variabile) e la durata del mutuo, si otterrà un’indicazione delle rate mensili e del costo complessivo del finanziamento.
Inoltre esistono dei comparatori che, oltre al calcolo della rata, permettono di paragonare le offerte di più banche e istituti di credito, così da confrontare diverse offerte in modo rapido e trasparente.
I giovani che decidono di acquistare la loro prima casa richiedendo un mutuo e che rispettano i requisiti definiti dal Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa possono usufruire di una garanzia pubblica pari all’80% dell’importo finanziato.
Per poter usufruire di questa garanzia è necessario inoltrare la richiesta di accesso al fondo tramite una delle banche o degli intermediari finanziari aderenti all’iniziativa.
Per chi stipula un mutuo per l’acquisto della prima casa è prevista una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi e sulle spese accessorie del mutuo, per un totale di €4.000 all’anno ed una detrazione massima di €760.
Consigli pratici per ottenere il miglior mutuo
Quando si tratta di scegliere il mutuo prima casa, fare una scelta informata è essenziale per ottenere delle condizioni vantaggiose e sostenibili: esploriamo insieme alcuni aspetti cruciali da considerare per individuare l’opzione migliore per le tue esigenze.
La scelta tra tasso fisso e tasso variabile è uno dei primi passi per personalizzare il tuo mutuo.
Da un lato, un tasso fisso garantisce una rata costante per tutta la durata del mutuo, offrendo sicurezza contro eventuali aumenti del costo del denaro, ideale per chi desidera una pianificazione finanziaria stabile e prevedibile.
Dall’altro, un tasso variabile è legato all’andamento del mercato, con la possibilità di beneficiare di costi iniziali più bassi, ma anche di fluttuazioni nel tempo.
Confrontare le offerte di diverse banche e valutare il tuo profilo di rischio è fondamentale: se preferisci la stabilità, il tasso fisso potrebbe essere la scelta giusta, se invece sei disposto a tollerare anche un po’ di incertezza in cambio di un risparmio iniziale, il tasso variabile può rappresentare un’opportunità altrettanto valida.
Prima di firmare qualsiasi contratto è importante effettuare una simulazione del mutuo.
Questa operazione ti permette di avere un quadro chiaro dell’importo delle rate, della durata del finanziamento e del costo totale del mutuo.
Utilizzando i simulatori online forniti da banche o portali dedicati, puoi confrontare diverse opzioni inserendo parametri personalizzati, come il valore dell’immobile e l’importo richiesto. Grazie a queste simulazioni, puoi anticipare i costi e verificare se l’offerta è compatibile con il tuo bilancio familiare, evitando sorprese e scelte poco consapevoli.
Un consulente finanziario esperto può fare la differenza nella scelta del mutuo prima casa.
Grazie alla sua conoscenza del mercato e delle normative, un consulente può guidarti nella selezione dell’offerta migliore, negoziando condizioni vantaggiose e aiutandoti a interpretare clausole contrattuali spesso complesse.
Inoltre, il consulente finanziario ti supporta nella preparazione della documentazione necessaria, riducendo il rischio di errori che potrebbero rallentare la pratica. Soprattutto per chi si avvicina al mercato dei mutui per la prima volta, questa figura rappresenta un punto di riferimento che permette di risparmiare tempo e denaro, evitando decisioni affrettate o poco vantaggiose.
Confrontare attentamente le offerte, simulare le rate e farsi assistere da un esperto sono quindi i 3 passaggi essenziali per ottenere il miglior mutuo possibile, garantendoti un acquisto sereno e sostenibile.
Mutuo per acquistare casa: tutto quello che devi sapere
Il mutuo è uno strumento essenziale per chi desidera diventare proprietario di un immobile ma non dispone immediatamente della somma necessaria.
A prescindere che si tratti dell’acquisto di una prima o di una seconda casa, il mutuo è un finanziamento a lungo termine, con tasso fisso o variabile, che viene restituito in rate mensili comprensive di capitale e interessi. Conoscere le caratteristiche principali, i requisiti di accesso di eventuali agevolazioni e le spese da considerare è fondamentale per scegliere l'opzione più adatta alle proprie esigenze.
Dalla documentazione necessaria fino alle agevolazioni fiscali, passando per le differenze tra mutuo prima casa e mutuo seconda casa, ci sono molti aspetti da valutare.
Per chiarire tutto questo abbiamo elaborato un articolo con cui potrai avere una panoramica completa e approfondita sull'argomento e che ti invitiamo a leggere: Guida completa al mutuo per acquistare casa: tutto ciò che devi sapere.
Conclusione
Acquistare la prima casa è un passo importante che richiede pianificazione, conoscenza ed una scelta oculata delle opzioni di mutuo disponibili.
In questo articolo abbiamo analizzato tutto ciò che devi sapere: dalla definizione di mutuo prima casa ai requisiti e alla documentazione necessaria, passando per le agevolazioni fiscali e il funzionamento del Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa.
Abbiamo poi risposto alle domande più comuni e condiviso consigli pratici per aiutarti a ottenere il miglior mutuo, sottolineando l'importanza di confrontare le offerte dei vari istituti di credito e di affidarti ad un esperto.
Ora è il momento di trasformare queste informazioni in azione: calcola subito il tuo mutuo online per scoprire le condizioni più vantaggiose, oppure richiedi una consulenza personalizzata tramite il nostro portale.