Proposta di acquisto e preliminare: differenze e consigli
13/11/2025
- Cos’è la proposta di acquisto e quando si utilizza
- Cos’è il preliminare (o compromesso) e perché è importante
- Le differenze tra proposta di acquisto e contratto preliminare
- Quando la proposta diventa preliminare e quando conviene farlo
- Consigli pratici e cautele da seguire prima di firmare
- Modello proposta d'acquisto
- Domande frequenti su proposta e preliminare
- Conclusione: come scegliere con consapevolezza
Quando si compra o si vende casa, capire la differenza tra proposta d’acquisto e contratto preliminare (o compromesso) è fondamentale: i due documenti non hanno lo stesso valore, non prevedono gli stessi obblighi e non garantiscono le stesse tutele. Eppure vengono spesso confusi, con il rischio di far prendere decisioni affrettate e commettere errori di valutazione.
In questo articolo ti accompagneremo in modo chiaro attraverso le differenze tra i due documenti, spiegando nel dettaglio come funzionano, quali vincoli impongono e quali accortezze è necessario adottare durante la trattativa.
Cos’è la proposta di acquisto e quando si utilizza
La proposta di acquisto è un documento di cui un potenziale acquirente si serve per manifestare formalmente l’intenzione di comprare un immobile a determinate condizioni, come prezzo, modalità di pagamento e tempi di consegna. Si tratta di un atto unilaterale: fino all’accettazione da parte del venditore, vincola solo chi lo propone, impegnandolo a rispettarne i termini.
Esistono due principali tipologie di proposta:
La proposta semplice, che può essere modificata o ritirata fino all’accettazione del venditore;
La proposta irrevocabile, che fissa un periodo di validità durante il quale l’acquirente non può recedere. Potrebbe servire il versamento di una caparra, come tutela economica per il venditore.
L’aspirante acquirente può redigere autonomamente la proposta di acquisto ma il supporto di un agente immobiliare o di un avvocato può essere utile per definire condizioni chiare e corrette, indicando eventuali clausole sospensive come l’ottenimento del mutuo.
Generalmente, la proposta ha una durata limitata, concordata tra le parti, al termine della quale il venditore può accettare, rifiutare o proporre modifiche.
Per conoscere meglio tutte le buone pratiche da seguire in fase di acquisto, puoi consultare la nostra guida pratica per l’acquisto di una casa.
Cos’è il preliminare (o compromesso) e perché è importante
Il contratto preliminare di compravendita, noto anche come compromesso, è un accordo successivo all’accettazione della proposta di acquisto. A differenza di quest’ultima, che impegna solo l’acquirente fino all’accettazione del venditore, il preliminare vincola entrambe le parti: esse, infatti, si impegnano reciprocamente a stipulare il rogito notarile secondo i termini concordati.
Il preliminare deve indicare informazioni essenziali:
Prezzo
Modalità di pagamento
Data prevista per il rogito
Dati catastali dell’immobile.
Generalmente è prevista anche una caparra confirmatoria, che funge da garanzia per entrambe le parti: in caso di inadempienza, l’acquirente può perderla o il venditore può dover restituire il doppio dell’importo versato.
Devi capire quale sia l’importo giusto da accettare, secondo le tue possibilità? Abbiamo creato una guida pratica su come definire il budget per acquistare casa.
Una volta accettato, occorre procedere alla registrazione del preliminare presso l’Agenzia delle Entrate (entro 30 giorni dalla firma), con costi variabili tra imposta di registro e bolli. Inoltre, la trascrizione nei registri immobiliari può tutelare l’acquirente da eventuali vendite o ipoteche verificatesi prima del rogito.
In questa fase, il ruolo del notaio è fondamentale: verifica la correttezza del contratto, assicura che la trascrizione sia valida e chiarisce le differenze rispetto al rogito, che è l’atto finale di trasferimento della proprietà. Grazie al preliminare, le parti hanno sicurezza e trasparenza sulle condizioni della compravendita, riducendo il rischio di contenziosi o fraintendimenti.
Le differenze tra proposta di acquisto e contratto preliminare
Capire le differenze tra proposta d’acquisto e contratto preliminare è fondamentale per evitare errori e fraintendimenti durante la compravendita. Entrambi i documenti servono a tutelare le parti, ma operano in momenti diversi e con vincoli differenti.
La proposta d’acquisto impegna inizialmente solo chi la emette, mentre il preliminare crea obblighi reciproci da subito. Vediamo insieme le principali differenze nella tabella qui sotto.
| Proposta d'acquisto | Contratto preliminare (compromesso) | |
| Vincolo | Solo per l'acquirente (fino all'accettazione) | Per entrambe le parti, fin dall'inizio |
| Contenuto | Prezzo e condizioni base dell'offerta | Informazioni base, tutti gli oblbighi delle due parti, termini e modalità di pagamento |
| Fase della trattativa | In fase iniziale: serve a manifestare interesse | In seguito all'accordo sulla vendita: definisce dettagli e tempistiche |
| Registrazione | Non obbligatoria | Obbligatoria (registrazione presso Agenzia delle Entrate), trascrizione facoltativa ma consigliata |
| Caparra e penali | Facoltative | Spesso previste e vincolanti (caparra confirmatoria) |
Quando la proposta diventa preliminare e quando conviene farlo
Accade che una proposta di acquisto, una volta accettata, possa assumere lo stesso valore di un contratto preliminare. Questo avviene perché il documento contiene già tutti gli elementi essenziali della compravendita (prezzo, tempistiche, identificazione dell’immobile e clausole di tutela) e l’accettazione del venditore viene formalizzata per iscritto. In questi casi, per la giurisprudenza, l’accordo diventa vincolante per entrambe le parti.
Per questo motivo, se si verificano queste condizioni, l’inadempienza di una delle parti può comportare la perdita o la restituzione del doppio della caparra, così come ulteriori risarcimenti (ove previsti).
La gestione della proposta di acquisto e della trattativa può essere insidiosa: se devi ancora decidere se appoggiarti a un professionista o seguire tutto autonomamente, può esserti utile questo approfondimento - Agenzia immobiliare o vendita fai da te: come scegliere la soluzione migliore.
Proposta, preliminare, rogito: quali sono le tempistiche?
Anche quando una proposta di acquisto può valere come preliminare, molti preferiscono comunque formalizzare un compromesso per integrare eventuali documenti mancanti, rafforzare la tutela grazie alla trascrizione notarile o definire con maggiore precisione le tempistiche del rogito.
Ma quali sono le tempistiche medie per l’intero processo?
Validità della proposta: solitamente 7-15 giorni per l’accettazione
Dalla proposta al preliminare: 2-6 settimane
Dal preliminare al rogito: 2-3 mesi (fino a 4 mesi, qualora l’acquirente dovesse anche accendere un mutuo).
Quando conviene far valere la proposta come preliminare
Far valere la proposta d’acquisto come compromesso è utile quando l’immobile è in regola, la documentazione è già completa ed entrambe le parti sono d’accordo su ogni punto. Al contrario, se servono ulteriori verifiche tecniche o una maggiore tutela legale, redigere separatamente il preliminare rimane la soluzione più sicura.
Lo sapevi che l’andamento del mercato immobiliare può influire sulle tempistiche e sulle scelte di acquirenti e venditori? Per un quadro completo e aggiornato, puoi consultare il nostro report sul Mercato immobiliare 2025.
Consigli pratici e cautele da seguire prima di firmare
Che si tratti di una proposta d’acquisto o di un preliminare, la fase che precede la firma è quella più delicata per acquirenti e venditori. Saranno sufficienti alcune verifiche e accortezze per evitare problemi successivi, come ritardi o contestazioni: vediamo le principali.
1. Controllare i documenti catastali e urbanistici
Prima impegnarsi formalmente a portare a termine la compravendita, è essenziale verificare che l’immobile sia conforme dal punto di vista urbanistico e catastale (e che, quindi, l’acquisto sia sicuro). Chiedi di poter controllare:
Planimetrie aggiornate
Corrispondenza tra stato di fatto e registri catastali
Eventuali difformità o abusi edilizi.
Se vuoi essere certo di completare il tuo acquisto in totale sicurezza, puoi leggere la nostra guida dedicata agli errori da non commettere quando si compra casa.
2. Valutare l’inserimento di clausole sospensive
In molti casi è opportuno prevedere clausole che rendano valido l’accordo solo se si verificano determinate condizioni, come l’ottenimento del mutuo, l’esito positivo delle verifiche tecniche o la regolarizzazione di documenti mancanti. Queste si rivelano utili per evitare vincoli prematuri quando ci sono ancora alcune variabili da chiarire.
Ad esempio, una clausola particolarmente utilizzata è la vendita condizionata all'acquisto: consente al venditore di vincolare il passaggio della proprietà all'acquisto di una nuova casa, così da non rischiare di rimanere senza un'abitazione.
3. Definire tempi, modalità di pagamento e caparra
Nel documento devono essere indicati con precisione i termini entro cui svolgere ogni passaggio: accettazione, stipula del preliminare, rogito, consegna dell’immobile.
È altrettanto importante specificare l’importo della caparra (solitamente tra il 10 e il 20% del prezzo dell’immobile), la modalità di versamento e l’eventuale presenza di penali.
4. Effettuare una visita attenta dell’immobile
Mai sottovalutare l’importanza di una visita approfondita dell’immobile: è in questa fase che possono emergere le prime eventuali criticità legate a impianti, stato generale o eventuali lavori necessari per poter iniziare ad abitare la casa.
Se vuoi assicurarti di non trascurare nulla, puoi usare come riferimento la nostra checklist per la visita di una casa, utile per arrivare preparato ad ogni appuntamento e prestare la giusta attenzione a tutti i dettagli.
5. Confrontarsi con un notaio o un agente immobiliare di fiducia
Quando si è indecisi su cosa inserire nei documenti o su come formulare una clausola, chiedere un parere professionale è spesso la scelta più sicura. Un consulente esperto può individuare rischi non immediatamente evidenti e suggerire la soluzione più adatta al caso specifico.
Modello proposta d'acquisto
PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO
Il/la sottoscritto/a
Nome: ________________________________
Nato/a a: ____________________________ il: ___/___/____
Codice Fiscale: _______________________
Residente in: _________________________ (Via, n° civico, CAP, Città)
Telefono: _______________________ Email: _______________________
(da ora in avanti “Proponente”)
DICHIARA
Di aver visionato l’immobile di seguito descritto e di essere intenzionato/a ad acquistarlo alle condizioni indicate nella presente proposta.
1. Immobile
Indirizzo: ________________________________________________
Tipologia: (appartamento / casa indipendente / ufficio / locale commerciale / altro) ______________
Piano: _______ Superficie catastale: _______ mq
Catasto: Foglio ___ Particella ___ Sub ___
Eventuali pertinenze (box, cantina, giardino, posti auto): ____________________________________________________
Stato di fatto: _________________________________________
Note su vincoli/servitù: _________________________________
2. Prezzo di acquisto
Il prezzo offerto per l’immobile è di Euro: € ____________ (in lettere: _______________________________________).
3. Modalità di pagamento
(Barrare / completare la voce che interessa)
Pagamento in contanti al rogito.
Acconto/Caparra confirmatoria alla firma della presente: € ____________ (pari a __% del prezzo). Modalità di versamento: bonifico su IBAN ______________ intestato a ______________, o assegno circolare.
Saldo alla stipula del contratto di compravendita (rogito) tramite: (indicare) mutuo / mezzi propri / altro. Se mutuo: richiesta di finanziamento effettuata il ___/___/____; importo richiesto € ________; banca: __________________.
4. Condizioni sospensive (facoltative)
La presente proposta è subordinata al verificarsi dei seguenti eventi:
Ottenimento da parte del Proponente del mutuo ipotecario entro il ___/___/____ alle seguenti condizioni: importo, durata, tasso indicativo;
Verifica documentale favorevole (titolo di proprietà, planimetrie, conformità urbanistica/catastale, certificazione energetica, certificazione di agibilità) entro __ giorni dal ricevimento dei documenti;
Esito favorevole di eventuali ispezioni tecniche (da effettuarsi entro __ giorni).
5. Termine di validità della proposta
La presente proposta è valida e vincolante per il Proponente fino al giorno ___/___/____ (ore __:__) trascorso il quale si intenderà decaduta se non accettata dal Venditore.
6. Accettazione e comunicazioni
Il Venditore dovrà comunicare l’accettazione entro il termine indicato al paragrafo 5, con raccomandata A/R o posta elettronica certificata (PEC) all’indirizzo: _______________________. In caso di accettazione si darà immediata conferma per la fissazione della data del rogito.
7. Penali e caparre
In caso di accettazione: la caparra versata sarà imputata al prezzo al momento del rogito. In caso di inadempimento del Proponente la caparra resterà acquisita dal Venditore a titolo di penale. In caso di inadempimento del Venditore la caparra sarà restituita al Proponente raddoppiata, salvo maggior danno.
8. Spese e imposte
Le spese notarili e le imposte relative all’atto di compravendita saranno a carico di: (indicare ripartizione) ________. Spese di mediazione/agenzia (se presente): ______________.
9. Diritto di recesso
(Indicare se previsto un diritto di recesso e le condizioni - se non previsto, scrivere “nessun diritto di recesso salvo quanto previsto dalla legge”).
10. Altro
Eventuali ulteriori pattuizioni: ________________________________________________________.
11. Documenti allegati
(Lista dei documenti allegati alla proposta dal Proponente o richiesti al Venditore):
Copia documento d’identità e codice fiscale del Proponente;
Certificato di destinazione urbanistica / visura catastale (se disponibile);
Proposta di mutuo / pre-istruttoria (se applicabile);
Altro: ______________________________________.
Luogo e data: ____________________, ___/___/___
(firma del Proponente)
Domande frequenti su proposta e preliminare
Quali sono le differenze tra proposta e preliminare?
La proposta d’acquisto è un atto unilaterale che vincola solo l’acquirente, fino all’accettazione del venditore.
Il preliminare di compravendita (o compromesso), invece, è un contratto bilaterale: impegna entrambe le parti a stipulare il rogito entro le tempistiche concordate, contiene obblighi dettagliati e richiede obbligatoriamente la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Quanto tempo deve passare tra proposta e compromesso?
Solitamente 2-6 settimane, ossia il tempo necessario per raccogliere i documenti, verificare la regolarità dell’immobile e definire gli accordi definitivi. Se è previsto un mutuo, le tempistiche possono prolungarsi.
Quando la proposta accettata diventa preliminare?
Una proposta d’acquisto accettata può valere come preliminare quando contiene già tutti gli elementi essenziali della compravendita: conformità dell’immobile, prezzo e modalità di pagamento, tempistiche definite, clausole di tutela, accettazione firmata dal venditore.
In questo caso, la proposta produce effetti vincolanti per entrambe le parti e può comportare le stesse conseguenze del compromesso, in caso di inadempimento.
Come ci si può svincolare da una proposta accettata?
È possibile svincolarsi solo se sono presenti clausole sospensive non avverate (es. mancato ottenimento del mutuo), se il venditore non rispetta gli impegni presi o se vi sono vizi, irregolarità o informazioni omesse sull’immobile.
In mancanza di queste condizioni, l’inadempienza può comportare la perdita della caparra (se versata) o richieste di risarcimento.
Cosa controllare prima di firmare il preliminare?
Prima di firmare è fondamentale verificare che i documenti catastali e urbanistici siano aggiornati, eventuali difformità edilizie, la presenza di ipoteche o abusi, avere ben chiare le condizioni su caparra, tempistiche e modalità di pagamento, ma anche eventuali clausole sospensive.
È sempre consigliabile far visionare il testo a un notaio o a un agente immobiliare di fiducia.
Quanti soldi si danno alla proposta di acquisto o al compromesso?
Se versata insieme alla proposta di acquisto, la caparra è generalmente pari al 5-10% del prezzo offerto.
Nella fase del contratto preliminare (compromesso), la caparra viene integrata per arrivare complessivamente al 10-20% del prezzo pattuito. Questa somma funge da garanzia e, in caso di inadempienza, viene persa dall’acquirente o restituita raddoppiata dal venditore.
Conclusione: come scegliere con consapevolezza
Abbiamo visto come la differenza tra proposta d’acquisto e preliminare di compravendita sia semplice ma decisiva: i due documenti hanno funzioni diverse, tempi diversi e livelli di tutela differenti. La proposta serve ad avviare formalmente la trattativa e vincola inizialmente solo l’acquirente; il preliminare, invece, impegna entrambe le parti e rappresenta il vero accordo che precede il rogito.
Per evitare errori e affrontare la compravendita con maggiore sicurezza, è sempre consigliabile rivolgersi a un agente immobiliare qualificato o a un notaio, che possono fornirti un supporto professionale in tutte le fasi dell’acquisto o della vendita.
Se non vuoi perderti nessuna novità dal mondo immobiliare, sul blog di Casain24ore potrai trovare guide, strumenti e consigli sempre aggiornati, per muoverti con sicurezza: dalla proposta all’atto finale, pianificando al meglio ogni passaggio della compravendita.