Affitti Brevi 2025: nuove normative, vantaggi e opportunità
14/02/2025
Scopri tutte le novità sugli affitti brevi nel 2025: normative aggiornate, vantaggi, tasse, piattaforme migliori e consigli utili per gestire al meglio la tua proprietà!
- Cosa sono gli affitti brevi e come funzionano?
- La normativa sugli affitti brevi in Italia: cosa è cambiato nel 2025?
- Affitti brevi in Toscana: cosa prevede la normativa regionale?
- Come gestire gli affitti brevi: tasse, costi e adempimenti fiscali
- Le migliori piattaforme per affitti brevi nel 2025
- Conclusione: conviene ancora affittare a breve termine nel 2025?
Negli ultimi anni, gli affitti brevi sono diventati una soluzione sempre più popolare e apprezzata, sia da parte dei viaggiatori, che da parte dei proprietari di immobili.
Come dice la parola stessa, si tratta di locazioni temporanee, generalmente inferiori ai 30 giorni, che offrono una maggiore flessibilità rispetto agli affitti tradizionali, oltre ad una maggiore libertà e convenienza rispetto agli hotel.
Da un lato, il turista, il lavoratore, lo studente o il viaggiatore possono godere della comodità di avere a disposizione un’intera abitazione, senza vincoli di orari; dall’altra, i proprietari possono mettere a reddito un immobile senza vincolarsi con contratti di lunga durata.
Insomma, come si direbbe in ambito economico, una situazione win-win!
Ovviamente, come tutte le locazioni, anche quelle brevi devono rispettare delle regole e delle normative specifiche: vediamole insieme e scopriamo le novità previste per questo 2025.
Cosa sono gli affitti brevi e come funzionano?
Definizione e caratteristiche degli affitti brevi
Come abbiamo anticipato, gli affitti brevi sono locazioni temporanee di breve durata regolate dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
Nello specifico, l’art.4 del DL 50/2017 definisce locazioni brevi “i contratti di locazioni di immobili ad uso abitativo di durata non superiore ai 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”.
Di conseguenza, se il contratto supera la durata di 30 giorni è obbligatorio procedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, con il conseguente pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di registro.
Differenza tra locazioni turistiche e affitti brevi
Attenzione però a non confondere gli affitti brevi con le locazioni turistiche.
Infatti, le locazioni turistiche rientrano nella categoria degli affitti brevi, ma si riferiscono esclusivamente a soggiorni per scopi turistici. Questo significa che, indipendentemente dalla durata del soggiorno, se l’affitto di un immobile ad uso abitativo è destinato a finalità turistiche, allora si tratterà di locazione turistica.
Inoltre, a differenza degli affitti brevi, le locazioni turistiche possono superare i 30 giorni di locazione ma non i 3 mesi per singolo contratto, e non è consentita la fornitura dei servizi tipici delle strutture ricettive (come colazione e pulizia giornaliera): per comprendere meglio la differenza tra locazione turistica e affitto breve ti suggeriamo di consultare la nostra guida per affittare una casa vacanze.
Rimane il fatto che, se la durata supera i 30 giorni, il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
I vantaggi e gli svantaggi di affittare a breve termine
Affittare un immobile per brevi periodi offre diversi vantaggi e svantaggi.
Tra i principali benefici troviamo la possibilità di ottenere dei rendimenti economici più elevati rispetto ad un affitto tradizionale, soprattutto se l’immobile che si ha intenzione di affittare si trova in una località turistica, di mare o in una grande città.
Inoltre, l’affitto breve permette una maggiore flessibilità, consentendo al proprietario di utilizzare l’immobile quanto necessario, andando semplicemente ad escludere il periodo prefissato dalle disponibilità.
Tuttavia, gestire un affitto breve richiede un impegno maggiore in termini di gestione delle prenotazioni, pulizia delle stanze e manutenzione dell’immobile. Inoltre, in alcune città le normative stanno diventando sempre più stringenti, rischiando di limitare le opportunità per i proprietari che desiderano affittare per brevi periodi.
La normativa sugli affitti brevi in Italia: cosa è cambiato nel 2025?
Il 2025 ha portato con sé importanti novità per chi già gestisce degli affitti brevi o vorrebbe farlo, tutte finalizzate a garantire una maggiore trasparenza e a regolamentare il mercato.
Nuove regole sugli affitti brevi introdotte dalla manovra 2025
Una delle principali novità apportate riguarda l’obbligo per gli immobili destinati all’affitto a breve termine di esporre del Codice Identificativo Nazionale (CIN), sia all’esterno dell’immobile che negli annunci pubblicati sulle varie piattaforme online.
Per chi non rispetta quest’obbligo sono previste sanzioni che vanno dagli 800 agli 8.000 euro per il negato possesso o utilizzo, e sanzioni tra i 500 e i 5.000 euro per la mancata esposizione.
Si tratta di una nuova regola apportata per favorire la trasparenza ed identificare in maniera precisa tutte le strutture turistiche-ricettive e gli immobili destinati a locazioni brevi o per finalità turistiche.
A questa si aggiunge anche una stretta sulle key box che mette un freno definitivo ai check-in da remoto.
Infatti era consuetudine per gli appartamenti in affitto breve, effettuare il check-in “a distanza”, registrandosi sul portale e recuperando le chiavi attraverso una keybox posta all’ingresso o tramite un codice di apertura informatizzata.
La circolare del Ministero dell’Interno ha però stabilito che l’accettazione e l’identificazione di chi alloggia in una struttura turistica debba essere fatta faccia a faccia.
Cedolare secca e tassazione per gli affitti brevi nel 2025
Ma le novità per quanto riguarda gli affitti brevi non si fermano qui e sono state modificate anche le regole per quanto riguarda la tassazione.
Infatti, dal punto di vista delle imposte, le locazioni brevi e turistiche rientrano nelle casistiche che possono usufruire della cedolare secca, un regime tributario facoltativo a cui si accede tramite il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali.
Per il 2025 l’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi passa dal 21% al 26%, aumento che si applica soltanto se si gestiscono da 2 a 4 immobili, mentre per chi ha un solo immobile in gestione potrà applicare l’aliquota del 21%.
Dal quinto immobile locato, la situazione cambia in quanto è obbligatorio aprire la partita IVA e si presume che l’attività venga svolta in forma imprenditoriale.
Obblighi per i proprietari e registrazione degli immobili
Oltre all’esposizione del CIN, chi gestisce un affitto breve deve assicurarti di rispettare la normativa sulla sicurezza introdotta nel 2024 con il Decreto Anticipi, il quale specifica che è obbligatorio:
dotare la proprietà di estintori posizionati in punti ben visibili ogni 200 mq e almeno uno su ogni piano. Gli estintori non devono essere inferiori a 6 kg e devono essere certificati CE;
installare rilevatori di gas e monossido di carbonio certificati CE.
Inoltre, dal 1° Gennaio 2025, ogni immobile destinato a locazioni brevi deve essere registrato nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) per poter ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN).
Come la normativa combatte l’overtourism e regolamenta il mercato
Tutti questi cambiamenti apportati e relativi agli affitti brevi hanno come obiettivo principale quello di limitare l’impatto del turismo di massa e regolamentare il mercato.
Questo perché, negli ultimi anni, la grande diffusione di case e stanze private in affitto, soprattutto nelle grandi città ed in quelle di interesse turistico, ha portato alcuni problemi, non solo di tipo fiscale.
L’introduzione dell’obbligo del CIN consente quindi non solo di contenere l'evasione fiscale e l’abusivismo, ma anche di offrire un’ulteriore garanzia ai turisti, oltre a facilitare i controlli da parte delle autorità competenti.
A questo proposito in alcune città italiane sono state adottate delle misure ancora più rigide, proprio per gestire l’impatto del turismo di massa: ad esempio, Venezia ha adottato un nuovo regolamento che permette ai proprietari di affittare per un massimo di 120 giorni all’anno, senza vincoli aggiuntivi.
Affitti brevi in Toscana: cosa prevede la normativa regionale?
Oltre alle regole imposte a livello nazionale, a fine Dicembre 2024 il Consiglio Regionale Toscano ha approvato il nuovo Testo Unico Regionale sul Turismo, già entrato in vigore a partire dal 9 gennaio 2025.
Nello specifico, il nuovo TU Regionale sul Turismo va a riorganizzare la normativa relativa al settore degli affitti brevi, inserendo alcune novità in tema di locazioni turistiche.
Limitazioni e regolamenti nelle principali città toscane
Uno dei punti chiave della nuova normativa riguarda le locazioni turistiche nei Comuni a più alta densità turistica: secondo quanto previsto, c’è la possibilità per queste città di individuare, insieme alla Regione, delle zone o delle aree in cui definire criteri e limiti per lo svolgimento delle attività di locazione breve di immobili per finalità turistiche.
Questi Comuni possono quindi elaborare un proprio regolamento in cui andare a definire specifici criteri e limiti per lo svolgimento dell’attività di locazione breve per alcune zone o aree. Inoltre, l’esercizio dell’attività di locazione è subordinato al rilascio di un’autorizzazione della durata di 5 anni per ciascuna unità immobiliare e sarà il Comune a stabilire il limite massimo di autorizzazioni da rilasciare per ciascun area specifica.
Codice del Turismo Toscano e impatti sugli affitti brevi
Alle regole sopra citate si aggiungono anche quelle generiche del Codice del Turismo Toscano.
In particolare, l’art.60 prevede che chi dà in locazione immobili o porzioni di essi per finalità turistica in forma non imprenditoriale deve comunicare al Comune, con modalità telematica, le seguenti informazioni:
l’ubicazione e i dati identificativi dell’alloggio;
le informazioni relative alle condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti installati ai sensi della normativa vigente;
le informazioni relative alla capacità ricettiva, alle dotazioni, alle attrezzature, alle caratteristiche e all’accessibilità dell’alloggio;
le informazioni relative all’attività di locazione.
L’art.72 dispone poi che i titolari o i gestori di strutture ricettive registrino giornalmente tramite apposita procedura telematica i dati specificati dall’art.13 del TU nel rispetto della normativa vigente in materia di protezione e trattamento dei dati personali.
Per farlo, la Regione Toscana ha messo a disposizione una piattaforma online dedicata presente sul sito regionale.
Ricordiamo che attualmente, nonostante la legge sia entrata in vigore il 9 gennaio 2025, è necessario attendere i regolamenti attuativi che definiranno le modalità operative per l’applicazione delle nuove norme.
Dove trovare affitti brevi in Toscana su Casain24ore.it
Se sei alla ricerca di un appartamento, una stanza o una casa in affitto breve in Toscana, o se stai pensando di acquistare un immobile per trasformarlo in una casa vacanze, Casain24ore.it è la piattaforma su cui cercare!
Casain24ore.it offre una vasta selezione di immobili in vendita e affitti brevi in tutta la Toscana, permettendo di trovare soluzioni adatte sia a turisti che a lavoratori, studenti e viaggiatori di ogni tipo.
Per trovare l’annuncio che fa per te ti basterà effettuare una semplicissima ricerca, selezionando la zona di tuo interesse, la tipologia di immobile che stai cercando e il contratto specifico, ovvero “affitto vacanze” oppure “vendita”.
In questo modo potrai visualizzare tutti gli annunci di vendite e affitti brevi in quella zona, consultarli, guardare le foto, leggere le descrizioni e contattare direttamente l’agenzia immobiliare di riferimento per richiedere maggiori informazioni.
Come gestire gli affitti brevi: tasse, costi e adempimenti fiscali
Gestire un affitto breve comporta diverse responsabilità, tra cui la dichiarazione dei redditi, il pagamento delle imposte e la gestione dei costi operativi.
In qualità di proprietario è essenziale conoscere tutte le normative fiscali e amministrative relative a questa attività per evitare sanzioni ed ottimizzare i profitti.
Come dichiarare gli affitti brevi nel 2025
I redditi derivanti dagli affitti brevi devono essere dichiarati annualmente nel modello di dichiarazione dei redditi.
Come abbiamo già anticipato nel paragrafo relativo alle novità 2025 degli affitti brevi, chi affitta una sola unità immobiliare può usufruire della cedolare secca al 21% mentre, in caso di più proprietà destinate agli affitti brevi (fino ad un massimo di 4 immobili), l’aliquota sale al 26%.
Qualora l’attività diventi abituale, ovvero si affittano più di 4 immobili, sarà necessario aprire una partita IVA e adottare la tassazione ordinaria.
Inoltre, i contratti di locazione devono essere comunicati alla Questura tramite il portale Alloggiati Web per la registrazione degli ospiti.
Costi di gestione di un affitto breve: cosa considerare
Per quanto riguarda i costi, l’affitto breve di un immobile comporta alcuni costi operativi da tenere in considerazione, anche per valutare la convenienza dell’investimento.
Tra le principali spese troviamo la tassa di soggiorno, da versare al Comune per ogni pernottamento degli ospiti, e le commissioni delle piattaforme di prenotazione online, che variano generalmente dal 3% al 15% in base alla piattaforma scelta.
Inoltre, bisogna considerare i costi di pulizia, manutenzione e aggiornamento degli arredi per mantenere l’immobile sempre in condizioni ottimali e per ottenere recensioni positive.
Assicurazione, manutenzione e spese extra per gli affitti brevi
Un altro aspetto fondamentale da tenere in considerazione è la protezione dell’immobile attraverso un’assicurazione adeguata.
Le piattaforme online offrono alcune garanzie, ma per una copertura completa è consigliabile stipulare un’assicurazione per affitti brevi in grado di coprire danni accidentali, incendi e responsabilità civile.
A questo poi si aggiungono anche i costi per la manutenzione regolare dell’immobile e per quella straordinaria come ristrutturazioni, riparazioni o interventi finalizzati a garantire la sicurezza e il comfort degli ospiti e che potresti realizzare approfittando dei Bonus Edilizi previsti per il 2025.
Le migliori piattaforme per affitti brevi nel 2025
Nel mercato degli affitti brevi, le piattaforme online giocano un ruolo cruciale nella gestione delle prenotazioni e nella visibilità degli immobili.
Tra le più utilizzate troviamo Airbnb, Booking e Hometogo, ognuna con caratteristiche specifiche che la rendono adatta a diverse esigenze.
Airbnb, Hometogo e altri portali: come funzionano
Airbnb è la piattaforma più popolare a livello globale ed è particolarmente indicata per chi vuole gestire in autonomia gli affitti brevi. Al suo interno è possibile pubblicare annunci per l’affitto di stanze condivise, private, intere proprietà, b&b, spazi unici e altre sistemazioni. La registrazione e l’inserimento di una proprietà su Airbnb è gratuita, ma ci sono delle commissioni da pagare per il servizio “host” addebitate solo per le prenotazioni confermate.
Booking, invece, è una piattaforma che permette sia la gestione di case vacanze che di strutture alberghiere, con un forte focus sul settore turistico.
Anche in questo caso è possibile pubblicare annunci gratuitamente e sarà applicata una commissione sulle prenotazioni ricevute.
Ci sono poi moltissime altre piattaforme dedicate agli affitti brevi, come Hometogo, un motore di ricerca in grado di aggregare annunci di diverse piattaforme, Easylife, piattaforma che aiuta i proprietari a gestire in maniera completa gli affitti brevi, e, per la Toscana, anche Affitti Brevi Toscana, portale che si concentra sugli alloggi presenti nella Maremma Toscana.
Commissioni, regolamenti e obblighi per gli host su Airbnb e altre piattaforme
Ogni piattaforma applica commissioni diverse e richiede il rispetto di regolamenti specifici.
Airbnb trattiene generalmente una commissione che varia dal 3% al 15% a seconda del tipo di prenotazione e delle politiche di cancellazione scelte dall’host. Booking, invece, applica commissioni più elevate che possono arrivare anche fino al 20%, ma offre una maggiore visibilità grazie alla sua ampia base di utenti.
Per quanto riguarda Hometogo, essendo un comparatore di prezzi, le commissioni dipendono dalle piattaforme di origine dell’annuncio.
Ovviamente gli host dovranno rispettare gli obblighi normativi nazionali e della propria città, come il pagamento della tassa di soggiorno, la registrazione degli ospiti, così come l’esposizione del Codice Identificativo Nazionale (CIN).
Come ottimizzare il proprio annuncio per massimizzare le prenotazioni
Per avere successo sugli affitti brevi, non basta semplicemente pubblicare un annuncio: è necessario ottimizzarlo per aumentare la visibilità e le prenotazioni.
Un annuncio efficace deve contenere foto di alta qualità, preferibilmente scattate con una buona illuminazione naturale e mostrando tutti gli ambienti della casa in modo accattivante, mettendo in evidenza i punti di forza.
La descrizione dell’immobile deve essere chiara, dettagliata e includere informazioni su posizione, servizi disponibili e regole della casa.
Anche la gestione delle recensioni è fondamentale: rispondere rapidamente agli ospiti, garantire un’accoglienza impeccabile e mantenere elevati standard di pulizia aiuta a ottenere punteggi alti, aumentando così la probabilità di prenotazioni future.
Infine, è utile aggiornare periodicamente le tariffe in base alla stagionalità e alla domanda locale per rimanere competitivi sul mercato.
Conclusione: conviene ancora affittare a breve termine nel 2025?
Affittare a breve termine può essere vantaggioso, ma è essenziale rispettare la normativa e pianificare bene i costi di gestione.
Le nuove regole mirano a garantire un mercato più trasparente, ma impongono vincoli più rigidi che possono incidere sulla redditività complessiva di questa tipologia di locazione.
Pro e contro alla luce delle nuove normative
Nonostante l’introduzione di queste nuove normative, i vantaggi degli affitti brevi restano molteplici: redditi più elevati rispetto agli affitti tradizionali, flessibilità nella gestione della proprietà e la possibilità di sfruttare l’immobile in periodi di bassa richiesta.
Tuttavia, le nuove normative, come l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e l’aumento della cedolare secca al 26% per chi possiede più di un immobile, impongono restrizioni più severe. Inoltre, la maggiore regolamentazione da parte delle città per contrastare l'overtourism potrebbe limitare le opportunità in alcune specifiche aree urbane.
Previsioni per il mercato degli affitti brevi in Italia
Stando a quanto dimostrano i dati sulle previsioni del mercato immobiliare per il 2025, il mercato degli affitti brevi continuerà a crescere, soprattutto nelle località turistiche e nelle città con una forte domanda di alloggi temporanei per lavoratori e studenti.
La crescente regolamentazione potrebbe incentivare una maggiore professionalizzazione del settore, con proprietari sempre più attenti agli aspetti fiscali e gestionali.
In aggiunta, è probabile che le piattaforme come Airbnb e Booking adotteranno nuove misure per garantire la conformità normativa, aumentando la trasparenza e la qualità degli annunci.
Dove trovare le migliori opportunità di investimento per affitti brevi in Toscana
Per chi desidera investire negli affitti brevi, la Toscana offre un’ampia gamma di opportunità.
Località turistiche come Firenze, Siena, Lucca e la Versilia restano tra le mete più redditizie della Regione, grazie all’afflusso costante di visitatori durante tutto l’anno.
Anche città universitarie come Pisa rappresentano un’opzione interessante, con una domanda stabile di alloggi per studenti e professionisti in trasferta.
Se stai pensando di intraprendere la strada degli affitti brevi, devi sapere che Casain24ore.it offre una vasta selezione di immobili adatti a svolgere questa attività, con possibilità di personalizzare la ricerca in base alle esigenze di investimento.
In più, se preferisci affidare la gestione dell’affitto ad un’agenzia immobiliare, puoi cercare quella che fa per te tra le tantissime agenzie immobiliari che fanno parte del Network di Casain24ore.