Guida per affittare una casa vacanze

Scopri come affittare una casa vacanze, quali sono le regole da seguire, i costi da sostenere e le migliori modalità di gestione nel nuovo articolo di Casain24ore. 

- Affitti brevi, case vacanze e affitti residenziali: che differenza c'è? 

- Come affittare una casa vacanze: normativa e requisiti

- Dove affittare una casa vacanze: i migliori portali su cui pubblicare

- Come gestire l’affitto di una casa vacanze

- Costi e tasse per affittare una casa vacanze

- Come promuovere una casa vacanze

Negli ultimi anni l’affitto di stanze e appartamenti è una soluzione sempre più gradita dai turisti in cerca di un alloggio per le proprie vacanze, estive e non solo. 

In particolare convince la possibilità di poter usufruire in totale libertà di tutti gli spazi messi a disposizione dall’abitazione, gestendo in autonomia i pasti e gli orari di rientro da eventuali gite ed escursioni nelle vicinanze. 

Di conseguenza, ad oggi chi dispone di una seconda casa o ha intenzione di acquistare un immobile ai fini di investimento ha ottime probabilità di guadagno. 

A confermarlo sono anche i numeri e le ultime indagini effettuate riguardanti proprio il mercato immobiliare degli affitti estivi in Toscana che, nei primi mesi del 2024, ha registrato una crescita del 2,2% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. 

In linea generale, chi decide di acquistare una seconda casa preferisce il trilocale (32,5%), seguito poi da soluzioni indipendenti e semindipendenti (circa il 28,2%), a prescindere dalla finalità con cui si decide di acquistare, sia come investimento che come seconda casa da utilizzare a proprio piacimento. 

Vediamo insieme che differenza c’è tra affitto breve e casa vacanze, come affittare una casa vacanze in regola, come promuoverla e quali sono i costi da sostenere. 

Affitti brevi, case vacanze e affitti residenziali: che differenza c’è?

Per capire come affittare una casa vacanze è essenziale innanzitutto comprendere la differenza tra affitto breve, case vacanze e affitto residenziale. 

Gli affitti brevi sono contratti di locazioni di immobili ad uso abitativo di durata non superiore ai 30 giorni complessivi nel corso di un anno, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. 

Per questo tipo di affitto non sono previste prestazioni accessorie al godimento dell’immobile e non è necessario procedere alla registrazione del contratto se la durata è inferiore ai 30 giorni. 

Le case vacanze, invece, sono strutture turistico-ricettive extra alberghiere che offrono ospitalità disciplinate nel dettaglio dal Decreto Turismo del 2017. Anche in questo caso si tratta di un affitto temporaneo della durata non inferiore ai 3 giorni e non superiore ai 3 mesi consecutivi durante il quale, oltre all’immobile, vengono offerti anche dei servizi aggiuntivi come la pulizia delle stanze, il trasporto dall'aeroporto, la biancheria e così via. 

A differenza dell’affitto breve, per poter affittare la propria casa vacanze è necessario richiedere un’autorizzazione comunale e rispettare tutte le normative in vigore. 

Totalmente diverso è, invece, il contratto standard di affitto residenziale con cui viene concesso l’uso dell’immobile in cambio di un corrispettivo per un periodo di tempo molto più lungo e prolungato rispetto alle tipologie appena menzionate. 

Come affittare una casa vacanze: normativa e requisiti

Se hai intenzione di adibire un tuo immobile a casa vacanze, devi prima conoscere necessariamente e a fondo la normativa in vigore e le varie procedure da seguire per non incorrere in sanzioni penali. 

In Italia, la normativa per le case vacanze è dettata dalle leggi regionali e, solo nel caso in cui la Regione non disponga di una disciplina specifica per tali attività, si dovrà fare riferimento all’art. 1571 e seguenti del Codice Civile. 

Nello specifico, per quanto riguarda la Toscana, la Regione ha dedicato una pagina web al sistema turistico regionale nella quale è possibile consultare le note informative ed informarsi sulle comunicazioni obbligatorie da inoltrare alle varie amministrazioni. 

Tra queste, in Toscana è obbligatorio inoltrare telematicamente una comunicazione con cui trasmettere le informazioni relative all’attività svolta e all’eventuale forma imprenditoriale di esercizio dell’attività.

Per quanto riguarda i requisiti, in linea generale per poter affittare un immobile come casa vacanza l’immobile deve essere ad uso abitativo, a norma con le normative edilizie vigenti e conforme alle norme igienico-sanitarie. 

Inoltre, dal 2024 ci sono delle nuove regole da rispettare per quanto riguarda le locazioni brevi tra cui: 

• la cedolare secca al 26% per chi gestisce dalle 2 alle 4 proprietà; 

• il rispetto dei nuovi requisiti di sicurezza, ovvero disporre in ogni abitazione affittata di estintori e dispositivi di rilevazione del gas e del monossido di carbonio; 

• sarà obbligatorio essere in possesso del codice CIN (Codice Identificativo Nazionale) per gli affitti brevi. Si tratta di un codice alfanumerico assegnato a tutti gli immobili destinati ad uso turistico dal Ministero del Turismo che consente di avere una maggiore tracciabilità delle case vacanze presenti sul territorio. 

Il codice CIN dovrebbe diventare obbligatorio entro settembre 2024 e verrà verificato dalle autorità locali che, in caso di mancanza, provvederanno ad applicare una sanzione che varia da 800 alle 8.000 euro a seconda delle dimensioni della struttura. 

Dove affittare una casa vacanze: i migliori portali su cui pubblicare

Per promuovere l’affitto della propria casa vacanze è possibile scegliere di pubblicare il proprio annuncio su portali verticali o orizzontali. 

Per portali verticali si intendono i portali dedicati esclusivamente all’affitto di case vacanze, come Airbnb, Booking, Homeaway e così via. Si tratta di piattaforme dedicate esclusivamente a proprietà e alloggi di tipo turistico, sulle quali è possibile pubblicare a costo zero il proprio annuncio per poi corrispondere una commissione più o meno alta sul prezzo di affitto giornaliero e/o sulla prenotazione andata a buon fine. 

In alternativa si può puntare sui portali orizzontali, siti web sui quali vengono pubblicati annunci di vario tipo e non solo immobiliari. Si tratta quindi di aggregatori come Subito, Bakeca o Kijiji, ma anche Immobiliare.it, Idealista e così via che, oltre agli annunci di vendita, dispongono anche di annunci di immobili in affitto residenziale, breve o turistico. 

Tra i portali su cui è possibile pubblicare il proprio annuncio di casa vacanze in Toscana troviamo anche Casain24ore, il portale immobiliare dedicato esclusivamente agli annunci di case e appartamenti in vendita e in affitto in Toscana. 

Qui puoi scegliere di affidare la gestione della tua casa vacanze ad una delle agenzie immobiliari del network che si occuperà di creare un annuncio in grado di attirare l’attenzione degli utenti, con delle foto luminose ed una descrizione accattivante. 

Come gestire l’affitto di una casa vacanze

Come abbiamo già anticipato, per gestire l’affitto di una casa vacanze in modo sicuro e in piena regola, è importante conoscere attentamente le leggi ed i regolamenti del Paese e della città nei quali intendi affittare il tuo alloggio. 

Ovviamente devi mettere in conto che la gestione di una casa vacanze richiede un certo impegno, sia di tipo economico che di tempo: gli ospiti vanno accolti e poi congedati al termine del soggiorno, ti dovrai occupare della pulizia delle stanze, del cambio biancheria, dei servizi extra che hai deciso di offrire e così via. 

L’impegno e le modalità dipendono quindi dal tempo che decidi di dedicare all’attività di affitto di una casa vacanze che determina di conseguenza una gestione in forma imprenditoriale o non imprenditoriale. 

La forma imprenditoriale è obbligatoria nel caso in cui si gestiscono più di 3 immobili all’interno dello stesso Comune. In questo caso è obbligatorio ottenere l’autorizzazione dal Comune tramite la SCIA, iscriversi al Registro delle imprese, aprire Partita IVA e rispettare gli obblighi riportati dalla legge n.431/1998 (pagamento della tassa di soggiorno, registrazione degli ospiti e così via). 

Invece, nel caso in cui si tratti soltanto di un affitto occasionale, si parla di forma non imprenditoriale per cui non sussiste l’obbligo di apertura della partita IVA. 

In ogni caso, che si tratti di una casa vacanze in affitto occasionale o in forma imprenditoriale, puoi decidere di gestirla anche a distanza, scegliendo di affidare il tutto ad una persona fidata o ad un’agenzia immobiliare che si occuperà di promuovere l’annuncio, di accogliere gli ospiti e di eventuali imprevisti che possono sorgere durante il soggiorno. 

Costi e tasse per affittare una casa vacanze

Per quanto riguarda i costi relativi all’affitto di una casa vacanze, così come per un affitto residenziale o una prima abitazione, è necessario considerare i costi fissi e quelli variabili. 

I costi fissi sono tutti quelli che non variano come IMU, TARI, spese condominiali, il wi-fi, l’eventuale mutuo e l’assicurazione. 

I costi variabili, invece, dipendono direttamente dal numero di ospiti e dalle prenotazioni che vengono effettuate tra cui troviamo le spese per luce, acqua e gas, per il lavaggio della biancheria, così come le spese per la pubblicazione dell’annuncio sui portali e per la loro pubblicità. 

Le tasse invece dipendono dalla tipologia di locazione, per cui è possibile distinguere 3 tipologie di reddito: 

• reddito capitale, soggetto alle aliquote IRPEF solo se manca la prestazione di servizi accessori; 

• reddito d’impresa non imprenditoriale tassato con aliquote progressive IRPEF se l’attività non è esercitata abitualmente e senza un’organizzazione aziendale; 

• reddito d’impresa imprenditoriale con possibilità di applicare il regime forfettario o ordinario se l’attività viene esercitata abitualmente con organizzazione aziendale e offerta di servizi accessori. 

Come promuovere una casa vacanze

Essere presenti sui principali portali di settore non basta: oltre a questo è importante promuovere correttamente l’annuncio per far sì che i turisti, italiani e stranieri, possano trovare l’alloggio e richiedere maggiori informazioni. 

La prima cosa da fare è analizzare la zona in cui si trova l’immobile che hai intenzione di mettere in affitto. In particolare focalizza l’attenzione sul tipo di turisti da cui la zona è frequentata: sono italiani o stranieri? Che tipo di vacanza stanno cercando? Sono coppie o famiglie con bambini? Quali sono i servizi più richiesti?

Una volta individuato il target è il momento di adattare a questo la tua comunicazione: ad esempio, se i turisti sono per lo più stranieri dovrai pensare di tradurre l’annuncio in una o più lingue, per permettere a tutti di comprendere che cosa stai offrendo. 

Presta poi particolare attenzione alle foto! Queste dovranno essere belle e luminose, in grado di mostrare tutti gli spazi della casa così da convincere, fin dal primo sguardo, l’utente che sta leggendo l’annuncio. 

Ovviamente, affidando l’affitto della tua casa vacanze ad un’agenzia immobiliare dovrai soltanto occuparti di comunicare le disponibilità della casa, dato che a tutto il resto ci penserà il tuo agente immobiliare di fiducia! 

Affittare una casa vacanze può rappresentare un'opportunità vantaggiosa sia per chi possiede un immobile inutilizzato sia per chi cerca un'alternativa flessibile e confortevole agli hotel tradizionali. Tuttavia, per trasformare questa opportunità in un successo, è fondamentale comprendere le normative vigenti, differenziare tra le varie tipologie di affitto, e seguire le procedure corrette per evitare qualsiasi tipo di sanzione.

In conclusione, affittare una casa vacanze richiede impegno e attenzione ai dettagli, ma seguendo le giuste strategie e rispettando le normative, può trasformarsi in una fonte di reddito stabile e soddisfacente. 

La combinazione di una buona gestione, una promozione efficace e il rispetto delle leggi garantirà ai proprietari di case vacanze di trarre il massimo vantaggio dal loro investimento.