Come acquistare un immobile con un lavoro precario: il Rent to Buy spiegato.

Negli ultimi anni è notoriamente aumentato il numero di coloro che, pur volendo acquistare un immobile, non solo non dispongono delle risorse per corrispondere subito ed interamente il relativo prezzo di mercato, ma neppure sono in grado di accedere ad un mutuo bancario, o, comunque, non se la sentono di assumersi i relativi obblighi stante l’incertezza della situazione lavorativa.

Per consentire comunque a queste persone di addivenire all’acquisto dell’immobile desiderato la prassi del Diritto Immobiliare ha inventato il cosiddetto “contratto di affitto con riscatto” o “rent to buy“.

Si tratta di “una particolare forma di acquisto della proprietà” (così Trib. Vicenza sez. II, sentenza 29.10.2013), e, precisamente, di un contratto misto, ibrido, in virtù del quale una parte concede subito all’altra il godimento di un bene immobile (come usualmente avviene nel contratto di locazione/affitto) dietro corrispettivo di un canone mensile composto in parte dal compenso per il godimento del bene ed in parte da una somma aggiuntiva che: – se colui che ha il godimento del bene entro un certo termine decide unilateralmente (diritto di opzione) di acquistare l’immobile, è destinata ad essere imputata ad acconto sul corrispettivo; – se invece colui che ha il godimento del bene entro il medesimo termine non manifesta l’intenzione di diventarne proprietario, è destinata ad essergli integralmente restituita.

L’aspirante acquirente, dunque, ha diversi vantaggi:

1 – ha il godimento del bene da subito;

2 – resta libero di decidere unilateralmente se procedere o meno all’acquisto per qualche anno dalla firma del contratto;

3 – se anche decide di non acquistare il bene non perde nulla economicamente perché le quote di canone accantonate mensilmente a titolo acconto sul prezzo dell’eventuale acquisto gli vengono restituite;

4 – se invece decide di acquistare, dopo aver pagato regolarmente il canone per alcuni anni avrà maggiori possibilità di accedere ad un mutuo bancario, potendo dimostrare agli istituti bancari di esser già stato in grado di sborsare regolarmente somma all’incirca corrispondente alla rata di un mutuo.

Il legislatore al fine di rafforzare le tutele degli aspiranti acquirenti in siffatte operazioni commerciali è intervenuto dettando una disciplina ad hoc con l’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014 n. 133 (cosiddetto “decreto Sblocca Italia”), poi convertito in L. n. 164 dell’11 novembre 2014, in tema, appunto, di “contratti in funzione della successiva alienazione di immobili“.

Le tutele espressamente previste in favore dell’aspirante acquirente sono le seguenti:

1 – il contratto redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata può essere trascritto (ex art. 2645 bis c.c.) presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e reso dunque opponibile a terzi per un periodo massimo di 10 anni, il che serve a proteggere l’aspirante acquirente da disavventure che possano accadere al concedente prima del passaggio di proprietà;

2 – oggetto del contratto non possono essere immobili ipotecati (salvo il caso in cui l’ipoteca non venga frazionata attribuendo al concessionario, mediante accollo, una parte del mutuo stipulato dal costruttore);

3 – se il concedente si rifiuta di stipulare l’atto di trasferimento della proprietà è possibile adire il giudice per chiedere ex art. 2932 c.c. una sentenza produttiva degli stessi effetti;

4 – in caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, e il credito del concessionario relativo alla parte dei canoni imputata in conto prezzo è garantito da privilegio speciale sull’immobile: dunque, sul ricavato dalla vendita dell’immobile tale credito sarà soddisfatto con preferenza rispetto ad altri eventuali crediti.

Il nuovo tipo di contratto può essere stipulato da qualunque soggetto: privato, professionista, imprenditore, società. Può avere ad oggetto qualsiasi tipo di immobile: abitazione, ufficio, negozio, capannone, etc. … Il regime fiscale non è oggetto di una disciplina speciale ed unica, dunque la disciplina applicabile varierà in ragione del tipo di soggetto che lo stipula e/o del tipo di immobile che ne costituisce l’oggetto.

Avvocato Giacomo Guerrini