“Vendo casa ma resto a vivere lì per sempre”. Tutto sulla nuda proprietà.
07/05/2018
Acquistare la nuda proprietà può essere una buona soluzione per fare un investimento immobiliare a lungo termine. Essa permette di ottenere sconti fino al 50% sul valore dell’immobile.
Scopri con Casain24ore i vantaggi della nuda proprietà per chi vende e per chi acquista.
L’istituto della nuda proprietà è regolato dal Codice Civile (articoli da 978 a 1020).
Vendere la nuda proprietà significa cedere il proprio immobile decurtato dell’usufrutto, tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita (o fino ad un termine stabilito nel contratto). Praticamente l’acquirente compra solo le mura della casa, senza alcun diritto di utilizzo.
A vendere solitamente sono persone anziane rimaste sole, che hanno bisogno di liquidità per andare avanti. Piuttosto che svendere la propria casa e non sapere dove andare a vivere, preferiscono guadagnare qualcosa e restare nel loro ambiente. Perciò molti scelgono di sacrificare la propria abitazione, vendendola ad un prezzo inferiore a quello di mercato, mantenendo in cambio l’usufrutto. Dunque possiamo dire che i vantaggi di chi vende sono:
- la garanzia di avere il diritto all’uso dell’abitazione fino a quando è in vita;
- la possibilità di concedere in locazione dell’immobile (nei limiti di quanto previsto dal contratto di nuda proprietà) o trasferire l’usufrutto a terzi;
- avere liquidità utilizzabile da subito.
Il principale vantaggio per l’acquirente invece è quello di poter acquistare ad un prezzo molto inferiore rispetto alla proprietà complessiva. Spesso a comprare sono giovani che vogliono fare un investimento a lungo periodo e non hanno urgenza di prendere pieno possesso dell’immobile. Si parla di una diminuzione del prezzo che varia dal 25 al 50% rispetto al valore di mercato. La percentuale di sconto è indirettamente proporzionale all’età dei soggetti venditori: più è anziano il venditore, minore sarà lo sconto applicato.
In pratica venditori e compratori “scommettono” sul numero di anni per i quali l’abitazione resterà agli usufruttuari.
Nell’acquisto della nuda proprietà è consigliabile inserire nel contratto una clausola di prelazione: questa impedirà all’usufruttuario di cedere a terzi l’usufrutto dell’immobile.
Come si calcola il prezzo di vendita della nuda proprietà.
In Italia il mercato della nuda proprietà ha subìto un vero e proprio boom tra il 2013 e il 2015. Dopo un successivo periodo piuttosto statico per queste compravendite, dal 2017 si percepisce un nuovo aumento.
Per il calcolo del prezzo di vendita di un immobile in nuda proprietà è bene affidarsi ad una perizia professionale.
Infatti sarà stabilito il valore di mercato dell’immobile a cui verrà quindi applicato un coefficiente (variabile in base all’età dell’usufruttario) secondo valori redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze. Questi valori sono basati su statistiche riguardanti le aspettative di vita in Italia e sul tasso di interesse in vigore.
Più è anziano il venditore, maggiore sarà il valore della nuda proprietà e maggiore sarà anche la tassazione prevista dall’atto di compravendita.
Le agevolazioni fiscali per la nuda proprietà.
L’acquisto della nuda proprietà di una abitazione è soggetto all’imposta di registro del 9% e ad imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna.
Tuttavia, chi è in possesso dei requisiti necessari, può avvalersi delle agevolazioni di acquisto prima casa. In questo modo si è tenuti a pagare solo il 2% di imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro l’una.
Inoltre l’Imu (e la Tasi, dove dovuta) sull’immobile resta totalmente a carico degli usufruttuari, ai quali spettano anche i costi della manutenzione ordinaria. Invece gli oneri derivanti da eventuali lavori straordinari saranno a carico del proprietario.