Nuda proprietà: guida pratica per venditori e investitori nel 2026

Vendere la nuda proprietà permette di ottenere liquidità mantenendo l'usufrutto della casa, mentre per chi compra può essere un vantaggioso investimento a lungo termine. Vediamo come funziona, quali costi comporta e cosa valutare.

La nuda proprietà permette di separare la proprietà di un immobile dal diritto di utilizzarlo.

In una compravendita di questo tipo, chi acquista diventa proprietario dell'immobile ma non può disporne liberamente finché rimane in essere l'usufrutto. Il venditore, invece, può riservarsi il diritto di continuare ad abitare nella casa oppure, se previsto dall'usufrutto, di utilizzarla e addirittura ricavarne eventuali profitti, ad esempio dal canone di locazione.

È una formula che può soddisfare esigenze molto diverse. Il venditore può ottenere liquidità senza dover necessariamente lasciare la propria abitazione; per l'acquirente, invece, rappresenta un investimento che consente di acquistare la proprietà a un prezzo inferiore, rinunciando però alla disponibilità immediata dell'immobile.

Il Consiglio Nazionale del Notariato, infatti, indica la vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto tra gli strumenti attraverso i quali, in particolare nella terza età, è possibile monetizzare parte del patrimonio immobiliare continuando a utilizzare la propria casa.

In questo articolo vedremo nel dettaglio come funziona la nuda proprietà, come se ne determina il valore e quali sono diritti e obblighi delle parti.
 

• Nuda proprietà: che cos'è e come funziona
• Vendere la nuda proprietà: vantaggi e aspetti da valutare
• Investire in una nuda proprietà: vantaggi e rischi per chi compra
• Come si calcola il valore di una nuda proprietà?
• Come vengono divise le spese tra usufruttuario e nudo proprietario?
• Tasse sulla nuda proprietà: chi deve pagarle?
• Nuda proprietà e agevolazioni prima casa
• Si può acquistare una nuda proprietà con il mutuo?
• Nuda proprietà ed eredità: cosa succede in caso di successione
• Quando si estingue l'usufrutto?
• Nuda proprietà: una scelta che richiede consapevolezza
• FAQ

Nuda proprietà: che cos'è e come funziona

Per capire cosa sia la nuda proprietà di un immobile bisogna partire dal concetto di piena proprietà.

Normalmente il proprietario possiede sia la titolarità del bene sia il diritto di utilizzarlo e di trarne utilità. 

Con la costituzione di un usufrutto, questi due aspetti vengono separati.

• Da una parte troviamo il nudo proprietario, che acquista la proprietà del bene;

• Dall'altra c'è l'usufruttuario, che ha il diritto di utilizzare l'immobile e trarne i frutti, nel rispetto della sua destinazione economica.

La durata dell'usufrutto può essere stabilita per un periodo determinato; quando è vitalizio, non può comunque proseguire oltre la vita dell'usufruttuario.

Nudo proprietario e usufruttuario: quali sono le differenze?

La distinzione diventa più chiara mettendo a confronto i due ruoli.

Al termine dell'usufrutto, la nuda proprietà si consolida con esso e il nudo proprietario diventa pieno proprietario.
 

Vendere la nuda proprietà: vantaggi e aspetti da valutare

Per il venditore, la nuda proprietà può essere interessante quando si possiede una casa di valore ma si preferisce trasformarne una parte in liquidità, senza rinunciare alla possibilità di continuare a utilizzarla.

È un'esigenza che può presentarsi soprattutto in età avanzata. Il proprietario vende la nuda proprietà e mantiene per sé l'usufrutto, spesso per tutta la vita. In questo modo riceve il corrispettivo della vendita, ma può continuare ad abitare nell'immobile.

Se il diritto riservato è un vero e proprio usufrutto, e non un semplice diritto di abitazione, l'usufruttuario può anche ricavare dall'immobile i relativi frutti, per esempio attraverso una locazione. 

La contropartita è evidente: la somma ricavata sarà inferiore al valore della piena proprietà, perché una parte del valore economico dell'immobile rimane legata all'usufrutto.

Prima della vendita, quindi, diventa particolarmente importante determinare correttamente il valore dell'abitazione e quello del diritto che il venditore intende mantenere.
 

Investire in una nuda proprietà: vantaggi e rischi per chi compra

Per chi acquista, il principale elemento di interesse è il prezzo inferiore rispetto alla piena proprietà.

L'acquirente compra un bene che non può utilizzare nell'immediato: è proprio questa limitazione a incidere sul valore della nuda proprietà. 

Si tratta di un investimento con un orizzonte diverso rispetto all'acquisto di una casa da affittare subito e, soprattutto nel caso dell'usufrutto vitalizio, non permette di sapere con certezza quando l'immobile diventerà disponibile.

Per questo vanno considerate insieme almeno tre variabili: 

• Valore dell'immobile, 

• Prezzo della nuda proprietà,

• Durata potenziale dell'usufrutto.

Non bisogna inoltre dimenticare i costi a carico del nudo proprietario, in particolare quelli relativi alle manutenzioni straordinarie: lo approfondiremo successivamente, in un paragrafo dedicato.

Nella nostra guida su come investire in immobili in Toscana tra opportunità e rischi trovi una panoramica più ampia sulle dinamiche locali e sui principali elementi da valutare prima di effettuare l’acquisto.
 

Come si calcola il valore di una nuda proprietà?

Valore della piena proprietà – valore dell'usufrutto = valore della nuda proprietà.

Per prima cosa, serve una valutazione attendibile dell'immobile in piena proprietà: non basta prendere un prezzo medio al metro quadro e applicarvi una percentuale. Il metodo più sicuro è richiedere una valutazione professionale a un agente qualificato.

Posizione, condizioni, metratura, caratteristiche costruttive, efficienza energetica e andamento del mercato possono incidere sul valore dell'abitazione. Per approfondire questo passaggio puoi leggere anche Quanto vale la mia casa? Perché le valutazioni online non bastano.

Perché l'età dell'usufruttuario incide sul valore della nuda proprietà?

Nel caso di usufrutto vitalizio, il valore fiscale del diritto viene determinato tenendo conto dell'età dell'usufruttuario e dei coefficienti stabiliti secondo la normativa in vigore.

Il principio alla base della valutazione è intuitivo:

• Quanto più giovane è l'usufruttuario, maggiore sarà la potenziale durata del diritto - e quindi il suo valore;

• Con l'aumentare dell'età, allo stesso modo, il valore dell'usufrutto diminuirà e quello della nuda proprietà crescerà.

Se l'usufrutto è a tempo determinato, invece, il calcolo segue criteri legati alla durata prevista del diritto e non all'aspettativa di vita dell'usufruttuario.

Per il 2026, il saggio legale degli interessi è stato fissato all’1,60% ma, per il calcolo fiscale dei diritti di usufrutto, la normativa prevede che non possa essere utilizzato un tasso inferiore al 2,5%. Per questo il decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze mantiene come riferimento proprio il 2,5% e applica i relativi coefficienti in base all’età dell’usufruttuario. 

Valore fiscale e prezzo di vendita non sempre coincidono 

Tabelle e coefficienti hanno una funzione fiscale, ma il prezzo effettivamente concordato tra venditore e acquirente è dettato dal mercato.

Una casa particolarmente richiesta, un immobile che necessita di lavori o una zona con poca domanda possono incidere sull'accordo economico tra le parti.

Per questo il calcolo della nuda proprietà non è una semplice operazione matematica: prima avviene la corretta valutazione dell'immobile, poi si determina il valore dell'usufrutto e, infine, viene negoziato il prezzo finale.
 

Come vengono divise le spese tra usufruttuario e nudo proprietario?

Gli articoli 1004 e 1005 del Codice civile stabiliscono un criterio fondamentale: 

• Custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria spettano all'usufruttuario,

• Le riparazioni straordinarie, invece, sono generalmente a carico del proprietario. 

Tuttavia, c’è un'eccezione importante: se un intervento straordinario diventa necessario perché l'usufruttuario non ha adempiuto agli obblighi di manutenzione ordinaria, il costo ricade su quest'ultimo.

Per spese condominiali particolari o interventi la cui natura non sia immediatamente classificabile, è quindi opportuno verificare il singolo caso anziché affidarsi soltanto alla formula “ordinario all'usufruttuario, straordinario al proprietario”.
 

Tasse sulla nuda proprietà: chi deve pagarle?

Chi paga l'IMU sulla nuda proprietà?

Se sull'immobile è presente un usufrutto, l'IMU spetta all'usufruttuario, quando dovuta. Il nudo proprietario, invece, non è tenuto al pagamento finché resta in essere questo diritto.

Lo stesso vale per la dichiarazione dei redditi: chi possiede soltanto la nuda proprietà non deve dichiarare il fabbricato, perché l'obbligo ricade sul titolare dell'usufrutto.

Quali imposte paga chi acquista la nuda proprietà?

L'acquisto della nuda proprietà è una compravendita immobiliare e comporta quindi imposte legate al trasferimento.

L'importo effettivo delle imposte dipende, però, dal tipo di venditore, dal regime fiscale applicabile e dall'eventuale presenza dei requisiti “prima casa”. Il calcolo va quindi effettuato sul singolo caso specifico.

Ad esempio, se acquisti la nuda proprietà di un’abitazione come persona fisica, può essere applicato anche il sistema del prezzo-valore, purché la compravendita sia soggetta a imposta di registro e non a IVA. In questo caso, le imposte vengono calcolate sul valore catastale anziché sul prezzo di vendita. 
 

Nuda proprietà e agevolazioni prima casa

Un dubbio molto comune riguarda la possibilità di beneficiare delle agevolazioni prima casa anche quando si acquista soltanto la nuda proprietà.

La risposta è sì: l'Agenzia delle Entrate include espressamente la nuda proprietà tra i diritti che possono beneficiare delle agevolazioni, purché siano rispettati tutti gli altri requisiti previsti dalla normativa.

Quando la compravendita è soggetta a imposta di registro, l'aliquota agevolata è generalmente del 2% anziché del 9%, con imposte ipotecaria e catastale fisse. Se l'operazione è soggetta a IVA, invece, il regime cambia secondo le regole previste per questo tipo di vendita.

C'è poi un caso particolare da conoscere: essere già titolare della sola nuda proprietà di un'abitazione nello stesso Comune non esclude automaticamente la possibilità di ottenere le agevolazioni per un nuovo acquisto, purché la precedente nuda proprietà non sia stata acquistata a sua volta con i benefici prima casa e siano rispettate le altre condizioni previste.

Anche quando si acquista soltanto la nuda proprietà le stesse verifiche e cautele previste per qualsiasi acquisto immobiliare. Prima di firmare, può essere utile conoscere i 5 errori comuni da evitare quando compri casa. 
 

Si può acquistare una nuda proprietà con il mutuo? 

Acquistare una nuda proprietà con un mutuo è possibile, ma ottenere il finanziamento può risultare più complesso rispetto a una compravendita ordinaria.

Il motivo riguarda soprattutto la garanzia offerta alla banca: sull'immobile continua a gravare il diritto dell'usufruttuario e l'acquirente non ne ha la piena disponibilità.

Per finanziare il nudo proprietario potrebbe essere necessario l'intervento dell'usufruttuario come datore di ipoteca. Le condizioni, naturalmente, dipenderanno dalla banca, dal profilo del richiedente e dall'operazione.

C'è inoltre una condizione importante da sottolineare riguardo il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa: Consap precisa espressamente che la garanzia pubblica non può essere utilizzata per finanziare l'acquisto della sola nuda proprietà.

Questo non contraddice quanto abbiamo visto sulle agevolazioni fiscali sulla prima casa: si tratta di due misure diverse, con requisiti diversi.

Se per acquistare devi ricorrere al credito, prima di valutare l'investimento può esserti utile definire anche il budget disponibile per l'acquisto della casa, includendo imposte, spese notarili e costi legati al finanziamento.
 

Nuda proprietà ed eredità: cosa succede in caso di successione

Cosa succede quando muore l'usufruttuario?

Nel caso di un usufrutto vitalizio costituito a favore di una persona, la morte dell'usufruttuario determina la cessazione del suo diritto.

Il nudo proprietario acquisisce così la piena proprietà dell'immobile per effetto della consolidazione. La durata dell'usufrutto, infatti, non può oltrepassare la vita del suo titolare.

Questo significa che l'usufrutto vitalizio non entra nell'eredità dell'usufruttuario per continuare in capo agli eredi.

Situazioni più articolate possono però verificarsi quando il diritto sia stato costituito a favore di più persone, per esempio con diritto di accrescimento: in questi casi bisogna leggere attentamente il titolo con il quale l'usufrutto è stato costituito.

Cosa succede se muore prima il nudo proprietario?

La situazione è completamente diversa se a morire è il nudo proprietario mentre l'usufruttuario è ancora in vita.

La nuda proprietà è un diritto patrimoniale e entra nell'asse ereditario del proprietario. Gli eredi possono quindi subentrare nella sua posizione, mentre l'usufrutto già esistente continua a gravare sull'immobile secondo le condizioni previste dal titolo.

Questo tema merita particolare attenzione quando la nuda proprietà appartiene a più persone o quando sono coinvolti più eredi: sul blog approfondiremo presto anche questo aspetto nella guida dedicata a successione, immobili ed eventuale vendita dei beni ereditati.
 

Quando si estingue l'usufrutto?

Parlare di “estinzione della nuda proprietà” non è tecnicamente corretto: è l'usufrutto a estinguersi, permettendo al nudo proprietario di acquisire la piena proprietà dell’immobile.

Nel caso più comune, quello dell'usufrutto vitalizio a favore di una persona fisica, ciò avviene con la morte dell'usufruttuario. Se invece il diritto è stato costituito per un periodo determinato, termina alla scadenza prevista.

Il Codice civile contempla inoltre altre cause di estinzione, tra cui:

• Il non uso protratto per vent'anni;

• La riunione nella stessa persona di usufrutto e proprietà;

• Il totale perimento del bene sul quale l'usufrutto è costituito.

Sono le ipotesi previste dall'articolo 1014 del Codice civile, alle quali possono aggiungersi altre fattispecie legate, per esempio, al titolo o alla rinuncia al diritto.

Quando l'usufrutto cessa, il nudo proprietario non deve “ricomprare” il diritto mancante: la piena proprietà si ricostituisce per consolidazione.
 

Nuda proprietà: una scelta che richiede consapevolezza 

La nuda proprietà può rispondere a due esigenze quasi opposte.

Per chi vende, consente di ricavare liquidità dal proprio patrimonio immobiliare, conservando il diritto di utilizzare la casa secondo quanto stabilito nell'atto. Per chi compra, offre la possibilità di acquisire un immobile a un valore inferiore rispetto alla piena proprietà, accettando però di non poterne disporre subito.

Non è quindi la convenienza astratta della formula a fare la differenza, ma le condizioni della singola operazione: valore dell'immobile, valore e durata dell'usufrutto, ripartizione delle spese, fiscalità e sostenibilità dell'investimento devono essere esaminati prima di decidere.

Anche la corretta valutazione e la gestione della compravendita hanno un peso importante. Se stai pensando di vendere o acquistare puoi approfondire anche quando affidarti a un'agenzia immobiliare e quando valutare il fai da te.

Continua a seguire il blog di Casain24ore per trovare guide e approfondimenti dedicati alla compravendita, agli investimenti immobiliari e alle regole da conoscere prima di prendere decisioni sulla casa.
 

FAQ

Chi paga l'IMU sulla nuda proprietà?

In presenza di usufrutto, l'IMU (quando dovuta) è a carico dell'usufruttuario, che è il soggetto passivo dell'imposta. Il titolare della sola nuda proprietà non è tenuto al pagamento dell'IMU sull'immobile per il quale esiste il diritto di usufrutto.

Cosa succede se muore prima il nudo proprietario dell'usufruttuario?

La nuda proprietà entra nella successione del proprietario e passa agli eredi secondo le normali regole successorie. La morte del nudo proprietario, invece, non estingue l'usufrutto, che continua a spettare al suo titolare.

Quanto vale una nuda proprietà?

Il valore della nuda proprietà si ottiene partendo dal valore della piena proprietà e sottraendo quello dell'usufrutto. Per la determinazione fiscale di un usufrutto vitalizio sono rilevanti l'età dell'usufruttuario e i coefficienti previsti dalla normativa vigente.

Il prezzo effettivo di vendita può però risentire anche delle condizioni dell'immobile e delle dinamiche di mercato.

Si può comprare una nuda proprietà con le agevolazioni prima casa?

Sì. L'Agenzia delle Entrate comprende la nuda proprietà tra i diritti immobiliari che possono beneficiare delle agevolazioni prima casa, purché siano rispettati tutti i requisiti richiesti.

Si può chiedere un mutuo per comprare la nuda proprietà?

Sì, alcune banche possono finanziare questo tipo di acquisto, ma condizioni e garanzie possono essere più restrittive rispetto a un mutuo ordinario. La garanzia Consap del Fondo Prima Casa, invece, non può essere utilizzata per l'acquisto della sola nuda proprietà.