Mercato immobiliare 2025: andamento del primo semestre e previsioni per il 2026

Scopri come si è mosso il mercato immobiliare in Toscana nei primi mesi del 2025 e cosa possiamo aspettarci dal 2026: esplora trend, opportunità e dati aggiornati.
 

Introduzione: il bilancio dei primi sei mesi del 2025

Nei primi sei mesi del 2025, il mercato immobiliare italiano ha mostrato un quadro stabile e dinamico, confermando in gran parte le previsioni di inizio anno.

L’andamento del mercato immobiliare rimane influenzato dai tassi dei mutui ancora elevati, l’inflazione in calo e la crescente attenzione verso efficienza energetica e qualità abitativa.

In Toscana, la domanda resta sostenuta nelle aree urbane e turistiche, mentre si registra maggiore prudenza nelle province interne.

Questo bilancio intermedio offre uno sguardo concreto sull’andamento del mercato immobiliare nel 2025, anticipando i trend che potrebbero definire la parte finale dell’anno. In questo articolo analizzeremo dati, dinamiche e previsioni, per capire come sta evolvendo il settore e quali prospettive si apriranno in vista del 2026.
 

Il mercato immobiliare in Italia nel primo semestre 2025

Il 2025 si è aperto con un mercato immobiliare più stabile del previsto. Dopo due anni di rallentamenti dovuti all’aumento dei tassi di interesse e all’incertezza economica, i primi sei mesi dell’anno hanno segnato una lieve ma significativa ripresa della fiducia. 

Secondo i principali report di Nomisma e Banca d’Italia, il settore residenziale ha mostrato segnali di consolidamento, trainato da una domanda più selettiva ma anche più consapevole. Nei primi sei mesi del 2025 si osservano alcune tendenze chiave:

• Prezzi stabili (+0,4% su base nazionale)

• Circa 360.000 compravendite concluse

• Mutui in ripresa grazie al rallentamento dei tassi BCE

• Cresce l’interesse per case efficienti o da ristrutturare

Un ruolo determinante è stato giocato dai mutui, che tornano a crescere dopo il picco dei tassi BCE del 2023. Molti acquirenti hanno approfittato dei primi segnali di allentamento dei tassi, orientandosi nuovamente verso il tasso fisso, più rassicurante dopo anni di volatilità.

Parallelamente, cresce l’interesse per gli immobili efficienti dal punto di vista energetico e per quelli da ristrutturare, anche grazie ai bonus edilizi ancora attivi.

Il mercato immobiliare italiano nel 2025 appare in fase di riequilibrio: meno speculativo, più attento al valore reale degli immobili e alla sostenibilità nel lungo periodo. Una tendenza che, se confermata nel secondo semestre, potrebbe gettare le basi per una nuova fase di crescita ordinata e duratura.
 

Focus Toscana: il mercato nelle province di Pisa, Firenze, Livorno e Lucca

Come visto, nella prima parte del 2025 il mercato immobiliare toscano ha affermato la propria solidità, allineandosi alla crescita nazionale, con unicità locali che riflettono le varie sfaccettature del territorio. 

Secondo gli insights di Immobiliare.it, il prezzo medio regionale si attesta a 2.573 €/mq, in aumento del +3,1% da inizio anno, mentre gli affitti crescono del +5,4%, con punte che superano i 25 €/mq nel centro storico di Firenze, seconda città più cara d’Italia dopo Milano.

Firenze, il barometro dei prezzi

Il capoluogo resta il motore della regione: con 4.600 €/mq di media (+8,3% annuo), Firenze guida il mercato residenziale e delle locazioni, dove la forte domanda (interna e turistica) mantiene i canoni in tensione. 

Gli immobili di pregio e le soluzioni in centro storico restano i segmenti più vivaci, spinti da un ritorno dell’interesse straniero, in particolare da Regno Unito e Stati Uniti.

Pisa e Livorno, mercati dinamici e accessibili

A Pisa i valori si attestano intorno ai 2.700 €/mq (+4,6%), sostenuti da una domanda stabile legata in particolare all’università e al polo sanitario. Gli affitti crescono del +6%, con un mercato vivace di contratti transitori e per studenti.

Abbiamo dedicato uno speciale al mercato immobiliare di Pisa: leggilo ora per approfondire.

Livorno, invece, mostra un’accelerazione oltre la media regionale: +5,4% nei prezzi di vendita e +12,6% negli affitti, trainati dal fascino della costa e da un crescente interesse per trilocali con terrazze e spazi verdi.

Lucca, tra borghi e investimenti di charme

Chi cerca autenticità punta sempre più a Lucca e provincia, oggi tra le più care della regione con 3.503 €/mq medi. Borghi storici e case indipendenti attraggono acquirenti italiani e stranieri, soprattutto pensionati e professionisti alla ricerca di seconde case immerse nel verde.

In sintesi, il mercato immobiliare 2025 in Toscana è maturo e selettivo: cresce dove qualità, posizione e prezzo trovano equilibrio, e si conferma terreno fertile per chi cerca immobili da ristrutturare o investimenti a lungo termine.

Per ulteriori approfondimenti sulle dinamiche del mercato locale toscano, consulta la nostra guida: Investire in Immobili in Toscana: Opportunità e Rischi.
 

L’osservatorio Casain24ore: i dati dal portale

Con migliaia di inserzioni attive ogni giorno, Casain24ore si conferma un osservatorio privilegiato del mercato immobiliare toscano.

La maggiore concentrazione di annunci si registra nelle province di Pisa, Lucca e Firenze, aree in cui la rete di agenzie del network è più radicata e dove la domanda di abitazioni risulta più vivace.

Tipologie e finalità degli immobili

La componente residenziale domina l’offerta, rappresentando oltre l’80% degli annunci pubblicati.

Gli appartamenti restano la tipologia più frequente nelle aree urbane e semicentrali, mentre nelle zone rurali e collinari prevalgono abitazioni indipendenti, rustici e porzioni di case coloniche. La quota di immobili commerciali è più contenuta, ma stabile rispetto al 2024.

Tempi medi di vendita e confronto regionale

La durata media degli annunci online tende ad attestarsi su alcuni mesi, con variazioni significative tra province e tipologie. 

Le inserzioni relative a appartamenti in aree urbane mostrano una rotazione più rapida, segno di una domanda stabile e costante, mentre le abitazioni indipendenti o di pregio restano visibili per periodi più lunghi, riflettendo un processo decisionale più ponderato.

Questo andamento si allinea alle dinamiche generali del mercato regionale, evidenziate anche da fonti come OMI e Idealista, ma offre una prospettiva diretta e operativa su come si muove effettivamente la domanda online in Toscana.

Interesse fuori regione e dall’estero

Il portale registra un’attenzione crescente da parte di acquirenti provenienti da altre regioni e dall’estero, attratti soprattutto da ville, casali e appartamenti di pregio.

Le zone più richieste restano le campagne tra Firenze e Siena, le città d’arte come Pisa e Lucca e le aree costiere della Versilia, dove la domanda internazionale contribuisce a sostenere i valori immobiliari.
 

Fattori che influenzano il mercato immobiliare nel 2025

L’andamento del mercato immobiliare nel 2025 riflette un equilibrio ancora fragile tra fiducia dei consumatori, costo del denaro e politiche di incentivo alla riqualificazione. Dopo un 2024 caratterizzato da tassi elevati, la graduale riduzione decisa dalla BCE ha riportato un cauto ottimismo tra gli acquirenti.

Tassi di interesse e accesso al credito

Dopo aver toccato il 4,5% nel 2023, i tassi sui mutui hanno ostacolato l’accesso a un finanziamento a molti. Oggi, grazie ai tagli della BCE, la media dei tassi fissi è tornata ad aggirarsi intorno al 3,7–3,8% (Osservatorio Il Sole 24 Ore). 

Un dato che, senza dubbio, riapre il mercato a chi aveva rimandato l’acquisto, specialmente nelle aree con prezzi più stabili. La prudenza resta comunque alta e numerosi acquirenti attendono ulteriori ribassi o valutano formule miste, come il tasso variabile con cap.

Per una scelta consapevole, analizza pro e contro consultando la nostra guida: Tasso fisso o variabile nel 2025: quale conviene scegliere?

Inflazione e fiducia dei consumatori

Parallelamente, l’inflazione acquisita per il 2025 si attesta intorno al +1,7%, secondo le ultime analisi di Confcommercio. Un livello che segnala una situazione di relativa stabilità dei prezzi, ma che continua a gravare sul potere d’acquisto delle famiglie e la loro capacità di sostenere mutui a tasso variabile.

Il risultato è un mercato più riflessivo: chi compra lo fa con maggiore attenzione ai costi complessivi dell’operazione, valutando anche interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica - per ridurre i costi in bolletta e migliorare la rivalutazione futura dell’immobile - supportati dai bonus edilizi attivi nel 2025 e dalle opzioni particolari dei mutui per ristrutturare casa.
 

Previsioni per il mercato immobiliare 2026

Il 2026 si preannuncia un anno di ripresa significativa per il mercato immobiliare italiano, secondo il più recente European Outlook 2026 di Scenari Immobiliari. 

Dopo un 2025 stabile ma selettivo, il settore attende una crescita dell’8,4% sul fatturato, con oltre 800 mila compravendite di abitazioni previste a livello nazionale e un aumento medio dei prezzi del 4,2%.

L’Italia, in particolare, guiderà la ripartenza europea, trainata dalla solidità della domanda residenziale e dal rinnovato interesse per seconde case e hospitality.

Stabilizzazione dei tassi e fiducia dei consumatori

Secondo Nomisma, la fase di consolidamento sarà favorita da una stabilizzazione dei tassi d’interesse e da un calo dell’inflazione, fattori che restituiranno maggiore fiducia a famiglie e investitori.

La crescita, tuttavia, resterà misurata: le stime indicano un incremento medio dei prezzi dello 0,6% nel 2026.

Tendenze territoriali

• Grandi città come Milano e Roma continueranno a trainare il mercato;

• Firenze e Napoli mostrano segnali di rafforzamento, grazie al ritorno di acquirenti stranieri e al focus su immobili di pregio nei centri storici;

• La Toscana, in particolare, si conferma una delle aree più attrattive per chi cerca equilibrio tra qualità della vita e valore dell’investimento.

Le implicazioni per chi compra e vende

Il 2026 potrebbe rappresentare un anno di consolidamento e nuove opportunità. Chi punta ad acquistare potrà contare su condizioni di mutuo più stabili e un’offerta più selettiva; chi vende, invece, potrà valorizzare il proprio immobile puntando su efficienza energetica, qualità e localizzazione, i tre fattori che - secondo le ultime analisi - guideranno le scelte del prossimo ciclo di mercato.