Surroga del Mutuo: Cos'è, Come Funziona e Quando Conviene
28/03/2025
Scopri i vantaggi, i costi, i tassi di interesse e la documentazione necessaria per cambiare banca e ottenere le migliori condizioni.
- Cosa significa surrogare un mutuo?
- Come funziona la surroga del mutuo?
- Quando si può fare la surroga del mutuo?
- Quando non si può fare la surroga del mutuo?
- Quanto costa fare la surroga di un mutuo?
- Quando conviene fare la surroga del mutuo?
- Surroga mutuo e liquidità: è possibile ottenere liquidità aggiuntiva?
- Surroga mutuo e assicurazione: cosa sapere?
- Surroga del mutuo prima casa: cosa sapere?
- Simulazione surroga mutuo: come calcolare il risparmio?
- Conclusione
Se hai un mutuo in corso e stai cercando un modo per ridurre le rate mensili o ottenere delle condizioni più vantaggiose, la surroga del mutuo potrebbe essere proprio la soluzione che fa per te.
Grazie a questa opzione puoi trasferire il tuo finanziamento da una banca ad un’altra senza sostenere dei costi aggiuntivi, beneficiando di tassi di interesse più convenienti o di una durata più adatta alle tue esigenze.
Ma come funziona esattamente? Quali sono i requisiti da rispettare? E soprattutto, quando conviene?
In questa guida completa risponderemo a tutte le domande sulla surroga, aiutandoti a valutare se è o meno la scelta giusta per la tua situazione.
Cosa significa surrogare un mutuo?
Come abbiamo anticipato, la surroga del mutuo, conosciuta anche come portabilità del mutuo, è una procedura introdotta e regolamentata dal Decreto Bersani con il quale sono state eliminate le penali per l’estinzione anticipata del mutuo.
Questa modifica ha così reso gratuito il trasferimento del mutuo, rendendo ancora più agevole e conveniente la surroga, ovvero la procedura che consente di trasferire un mutuo da un istituto di credito ad un altro mantenendo lo stesso importo del debito residuo.
Si tratta quindi di un meccanismo che permette di beneficiare di condizioni più favorevoli offerte da istituti di credito diversi da quelli con cui si è originariamente stipulato il mutuo, senza dover sostenere dei costi aggiuntivi per il trasferimento.
C’è però una distinzione importante da fare tra surroga, sostituzione e rinegoziazione del mutuo, tre concetti spesso confusi tra loro.
A differenza della surroga, la rinegoziazione del mutuo è un accordo tra il mutuatario e la banca attuale con cui si vanno a modificare (e quindi rinegoziare) le condizioni del finanziamento sottoscritte in precedenza, come il tasso di interesse o la durata, senza cambiare istituto di credito.
Ancora diversa è la sostituzione del mutuo, una procedura che prevede l’estinzione del vecchio mutuo e l’apertura contemporanea di un nuovo finanziamento con una banca diversa da quella precedente.
In questo caso quindi la sostituzione permette di modificare l’importo del finanziamento così da ottenere eventualmente anche una liquidità aggiuntiva.
Come funziona la surroga del mutuo?
Una volta compreso che cosa significa effettuare la surroga del mutuo, passiamo a vedere qual è la procedura da seguire per ottenerla e come funziona nello specifico.
Innanzitutto devi sapere che la surroga segue un iter ben definito, costituito da diverse fasi: la prima consiste nella ricerca di una nuova banca che offra delle condizioni migliori rispetto al mutuo attuale che hai stipulato con il tuo istituto di credito.
Una volta effettuata la ricerca ed individuata l’offerta più conveniente, il mutuatario deve poi presentare una richiesta di surroga, allegando tutti i documenti necessari.
Tra questi troviamo:
documenti anagrafici del richiedente, ovvero carta di identità e codice fiscale;
documenti reddituali, ovvero le ultime due buste paga o una copia della dichiarazione dei redditi per attestare la capacità di rimborso. Per i lavoratori autonomi è richiesta l’iscrizione alla Camera di Commercio Industria e Artigianato mentre per i liberi professionisti è richiesto il certificato di iscrizione all’albo professionale.
documenti relativi al mutuo originario, tra cui contratto di mutuo e conteggio del debito residuo;
documenti relativi all’immobile, ovvero una copia dell’atto di acquisto dell’immobile, la documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca, certificato di abitabilità, una copia della planimetria della casa e documenti catastali.
Per quanto riguarda le tempistiche, l’intera procedura può richiedere dai 30 ai 60 giorni di tempo, a seconda della reattività delle banche coinvolte.
Ricordiamo che la vecchia banca non può opporsi alla surroga e deve fornire i conteggi estintivi entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta, dopodiché la nuova banca procederà ad effettuare e perfezionare il trasferimento.
Quando si può fare la surroga del mutuo?
Prima di affrontare tutte le fasi appena menzionate, è importante verificare di rispettare alcuni requisiti fondamentali per poter richiedere la surroga del mutuo.
Innanzitutto, il mutuatario deve risultare in regola con i pagamenti, senza ritardi o segnalazioni negative alla Centrale di Rischi. Oltre a questo, per poter avviare la procedura devono trascorrere almeno 12 mesi dalla stipula del mutuo, anche se alcune banche prevedono delle tempistiche diverse.
Un altro requisito essenziale è che l'importo del nuovo mutuo sia pari al debito residuo.
Questo perché, a differenza della sostituzione del mutuo, la surroga non consente di ottenere della liquidità aggiuntiva perciò è necessario che l’importo del nuovo finanziamento corrisponda a quello residuo del mutuo stipulato con il precedente istituto di credito.
La banca che accoglie la surroga valuterà poi la situazione finanziaria del richiedente, verificando il reddito, la stabilità lavorativa e il rapporto tra la rata del mutuo e il reddito disponibile, così da accertarsi che ci siano i presupposti necessari per portare a termine il pagamento del nuovo mutuo.
Hanno diritto alla surroga tutti coloro che rispettano questi criteri, siano essi privati, lavoratori dipendenti, autonomi o pensionati. Tuttavia, ogni istituto di credito applica specifiche politiche di valutazione del rischio, motivo per cui è sempre consigliabile informarsi attentamente e confrontare diverse offerte prima di procedere alla richiesta.
Quando non si può fare la surroga del mutuo?
Fino ad adesso abbiamo visto quali sono le casistiche in cui è possibile richiedere la surroga del mutuo. Ma quando, invece, questa operazione non è fattibile?
Ci sono delle specifiche situazioni in cui la nuova banca può rifiutare di effettuare la surroga del mutuo. Tra i motivi più comuni per cui questo accade troviamo:
se l’ammontare del mutuo da restituire è inferiore ai 50 mila euro;
se la scadenza del mutuo è imminente;
se il reddito del mutuatario è a rischio, oppure se offre scarse garanzie;
se ci sono rate insolute con la vecchia banca;
se il valore dell’immobile si è deprezzato e non dà sufficienti garanzie alla nuova banca dove si intende trasferire il mutuo in corso;
se i tassi generali sono troppo bassi e quindi alla nuova banca non conviene accollarsi il trasferimento di un mutuo.
C’è poi anche un caso particolare in cui è difficile effettuare la surroga, ma non impossibile, ovvero quando si stipula un mutuo 100% per la casa.
In questo caso, per decidere se accettare o meno la surroga, le banche calcolano il cosiddetto LTV (Loan to Value), ovvero il rapporto tra il finanziamento richiesto e il valore dell’immobile ipotecato.
Se questo valore è inferiore al mutuo richiesto è probabile che la richiesta di surroga venga respinta.
Quanto costa fare la surroga di un mutuo?
Così come previsto dalla normativa vigente, la surroga è un’operazione totalmente gratuita per il mutuatario.
L’unica spesa fissa prevista è l’imposta di iscrizione ipotecaria, pari a 35 euro, necessaria per registrare ufficialmente il trasferimento del mutuo nei registri immobiliari, garantendo così la continuità dell’ipoteca senza necessariamente estinguerla e poi riaprirla.
Questo significa che è la nuova banca a farsi carico di tutta una serie di costi tra cui troviamo le spese notarili, di istruttoria, di perizia, di trasferimento dell’ipoteca e l’imposta sostitutiva.
Tuttavia potrebbero esserci dei costi accessori da sostenere a seconda della banca scelta, tra cui quelli collegati alla polizza assicurativa. Infatti, in alcuni casi la nuova banca può richiedere l’attivazione di un’assicurazione diversa, il che può comportare dei costi aggiuntivi.
Anche la rinegoziazione non comporta costi diretti per il mutuatario ma, a differenza della surroga, questa dipende dall'approvazione della banca che non è obbligata a concederla e che potrebbe proporre delle condizioni meno vantaggiose rispetto ad un nuovo istituto.
La sostituzione del mutuo, invece, prevede dei costi più elevati, tra cui le spese notarili, di istruttoria, perizia e l’eventuale pagamento di un’assicurazione obbligatoria.
Per questo motivo, la surroga è spesso la scelta più conveniente per chi desidera migliorare le condizioni del proprio finanziamento senza dover sostenere costi aggiuntivi rilevanti.
Se vuoi avere una panoramica completa su come funzionano i mutui, dai tassi di interesse alle spese accessorie, passando per le assicurazioni obbligatorie, ti consigliamo di leggere la nostra Guida completa al mutuo per acquistare casa.
Quando conviene fare la surroga del mutuo?
Surrogare il mutuo è una scelta che può portare notevoli vantaggi, ma è fondamentale capire quando è il momento giusto per farlo.
La decisione dipende da diversi fattori, tra cui le condizioni del proprio mutuo attuale, i tassi di interesse offerti dalle banche, il mercato immobiliare e le prospettive economiche future.
In linea generale, la surroga del mutuo conviene effettuarla quando il mutuo è ancora giovane ovvero quando la quota di interessi è ancora molto alta rispetto alla quota capitale.
Ci sono poi altre specifiche situazioni in cui conviene effettuare questa procedura:
Tassi di interesse più bassi rispetto a quelli del mutuo in corso
Se il tasso di interesse del mercato è inferiore a quello applicato al tuo mutuo attuale, surrogare può permetterti di ridurre l'importo delle rate mensili e il costo totale del finanziamento.
Questo è particolarmente vantaggioso per chi ha stipulato un mutuo a tasso fisso in un periodo di tassi elevati e vuole passare a condizioni più favorevoli.
Riduzione della durata del mutuo
Se hai la possibilità di sostenere una rata mensile leggermente più alta, surrogare può consentirti di accorciare la durata del mutuo, riducendo così il numero totale di rate e risparmiando sugli interessi complessivi.
Cambio della tipologia di tasso
La surroga può essere utile per chi desidera passare da un tasso variabile a un tasso fisso per mettersi al riparo da eventuali aumenti futuri dei tassi, o viceversa, per chi vuole approfittare di un periodo di tassi bassi scegliendo un mutuo a tasso variabile.
Per capire quale delle due tipologie di tassi conviene per questo 2025, ti consigliamo di dare un’occhiata all’articolo Tasso fisso o variabile nel 2025: quale conviene scegliere? Analisi e consigli.
Migliori condizioni contrattuali
Oltre al tasso di interesse, la surroga può offrire condizioni contrattuali più vantaggiose, come l'eliminazione di spese accessorie, la possibilità di rateizzazioni più flessibili o un minore costo delle assicurazioni obbligatorie legate al mutuo.
Miglioramento della sostenibilità del mutuo
Se il peso della rata mensile sul reddito è diventato eccessivo, la surroga può essere utile per abbassarla, allungando la durata del mutuo e riducendo l'importo della singola rata. Questo può essere un'ottima soluzione per chi ha subito un calo del reddito o ha nuove spese da affrontare.
Riduzione dello spread
Un altro fattore da considerare per valutare se effettuare o meno la surroga è lo spread bancario, ovvero il margine di guadagno che le banche applicano ai mutui. Quando lo spread è basso, i mutui risultano più convenienti; quando invece aumenta, anche i costi del mutuo salgono.
Negli ultimi anni lo spread è rimasto relativamente stabile, ma le politiche della Banca Centrale Europea (BCE) possono influenzare l’andamento perciò è sempre bene monitorare questo valore per capire se è o meno il momento giusto per procedere.
Mercato immobiliare favorevole
A rendere più o meno favorevole una surroga è anche l’andamento del mercato immobiliare: se il valore degli immobili è in crescita, le banche potrebbero essere più propense a concedere condizioni di surroga vantaggiose, perché il rischio di insolvenza del mutuatario si riduce. Viceversa, in un periodo di stagnazione o di calo dei prezzi degli immobili, potrebbe essere più difficile ottenere delle condizioni vantaggiose in quanto gli istituti di credito tendono ad essere più prudenti nell’erogare i finanziamenti.
Se vuoi conoscere le prospettive del mercato immobiliare per il prossimo anno e capire come influenzano la surroga, puoi leggere il nostro approfondimento sulle Previsioni del mercato immobiliare 2025.
Surroga mutuo e liquidità: è possibile ottenere liquidità aggiuntiva?
Molti mutuatari, quando valutano l’opzione della surroga, si chiedono se sia possibile ottenere liquidità aggiuntiva trasferendo il mutuo in un’altra banca.
In altre parole, oltre ad ottenere delle condizioni più vantaggiose, si valuta la possibilità di poter aumentare l’importo del finanziamento per disporre di una somma extra da utilizzare per altri scopi, come la ristrutturazione della casa o l’acquisto di nuovi beni.
Tuttavia, la normativa sulla surroga del mutuo pone limiti ben precisi su questa possibilità: così come specificato dal Decreto Bersani, la surroga di un mutuo prevede che il nuovo mutuo stipulato con la banca subentrante abbia lo stesso importo del debito residuo del mutuo originale.
Questo significa che non è possibile aumentare la somma finanziata per ottenere della liquidità extra.
Se si ha quindi necessità di maggiore liquidità, si può optare per il mutuo di sostituzione con liquidità (che prevede l’estinzione del vecchio mutuo e l’apertura di un nuovo finanziamento presso un’altra banca, con importo più elevato) o per la richiesta di un prestito aggiuntivo rispetto a quello per cui si chiede la surroga.
Surroga mutuo e assicurazione: cosa sapere?
Come abbiamo anticipato nel paragrafo relativo ai costi, quando si decide di procedere con la surroga del mutuo, uno degli aspetti da considerare riguarda le polizze assicurative legate al finanziamento.
Infatti, al momento della stipula del mutuo, la banca richiede generalmente due tipi di assicurazioni: la polizza scoppio e incendio, obbligatoria per legge, e la polizza vita o altre coperture facoltative, spesso consigliate per tutelare il mutuatario e i suoi familiari in caso di imprevisti.
Ma cosa succede a queste polizze quando si cambia banca con la surroga? È necessario stipularne di nuove o si possono mantenere quelle già attive?
Con la surroga del mutuo, il finanziamento viene trasferito ad una nuova banca, ma l’ipoteca rimane invariata e non viene modificata la proprietà dell’immobile.
Di conseguenza, l’assicurazione scoppio e incendio legata alla casa rimane valida anche con la nuova banca, a meno che non vi siano clausole particolari nel contratto stipulato in precedenza.
Tuttavia, alcune banche richiedono al cliente di sottoscrivere una nuova polizza presso un istituto assicurativo convenzionato con loro. In questi casi, il mutuatario non è obbligato ad accettare la nuova assicurazione se quella esistente è valida e in regola con i requisiti richiesti dalla nuova banca.
Invece, per quanto riguarda le polizze vita o altre coperture facoltative, il discorso è leggermente diverso.
Se la polizza è stata sottoscritta in autonomia dal mutuatario, indipendentemente dalla banca, allora può essere mantenuta senza alcun problema. Se invece la polizza era legata al precedente mutuo come polizza accessoria proposta dalla vecchia banca, potrebbe essere necessario stipularne una nuova con l'istituto subentrante.
Surroga del mutuo prima casa: cosa sapere?
La surroga del mutuo rappresenta un'ottima opportunità per chiunque abbia acceso un finanziamento per l’acquisto di un’abitazione.
Tuttavia, esistono alcune differenze tra la surroga del mutuo prima casa e quella di un mutuo seconda casa, sia in termini di benefici fiscali che di condizioni offerte dalle banche: vediamo nel dettaglio quali sono le agevolazioni disponibili per chi trasferisce il mutuo della prima casa e quali sono le differenze con la surroga del mutuo relativo ad una seconda abitazione.
Agevolazioni e vantaggi per chi surroga il mutuo prima casa
Chi ha stipulato un mutuo prima casa può accedere ad una serie di agevolazioni fiscali che restano valide anche in caso di surroga.
Infatti, la normativa prevede che, se il mutuo trasferito è destinato all’acquisto dell’abitazione principale, il mutuatario può continuare a beneficiare della detrazione fiscale sugli interessi passivi, pari al 19% fino a un massimo di 4.000 euro annui.
Questa detrazione permette di ridurre il carico fiscale e rende la surroga un'opzione ancora più interessante per chi vuole alleggerire il peso del mutuo sulla propria economia familiare.
Un altro vantaggio della surroga del mutuo prima casa è che spesso le banche offrono condizioni più favorevoli, con tassi di interesse più competitivi rispetto a quelli applicati ai mutui seconda casa. Questo accade perché il mutuo prima casa è considerato meno rischioso dagli istituti di credito, in quanto si tratta dell’abitazione principale del mutuatario e viene data priorità al suo pagamento.
Di conseguenza, le banche sono più propense a proporre spread ridotti e condizioni di finanziamento vantaggiose.
Differenza tra mutuo prima casa e seconda casa in fase di surroga
La principale differenza tra la surroga del mutuo prima casa e quella della seconda casa riguarda sia le condizioni bancarie che i vantaggi fiscali.
Nel caso di una seconda casa, il mutuatario non può beneficiare delle detrazioni sugli interessi passivi, in quanto queste sono riservate esclusivamente ai mutui prima casa. Questo significa che, anche in caso di surroga, l’agevolazione fiscale non è applicabile e il risparmio complessivo potrebbe essere inferiore rispetto a chi surroga un mutuo prima casa.
Dal punto di vista delle condizioni bancarie, la surroga di un mutuo seconda casa tende ad avere spread e tassi di interesse leggermente più alti, poiché gli istituti di credito considerano i mutui per seconde abitazioni più rischiosi. Questo accade perché una seconda casa non è una necessità primaria e, in caso di difficoltà economiche, il proprietario potrebbe avere maggiore difficoltà a onorare le rate rispetto a un mutuo sulla prima casa.
Inoltre, per la surroga di un mutuo seconda casa, alcune banche richiedono requisiti di reddito più stringenti e, in alcuni casi, l'obbligo di sottoscrivere polizze assicurative aggiuntive per garantire una maggiore sicurezza all’istituto erogante.
Simulazione surroga mutuo: come calcolare il risparmio?
Quando si valuta la possibilità di surrogare un mutuo, uno degli aspetti più importanti da considerare è il risparmio effettivo che si può ottenere.
Grazie ai numerosi strumenti online di simulazione della surroga, è possibile confrontare rapidamente le offerte delle diverse banche e calcolare il risparmio potenziale sulle rate mensili e sull’intero finanziamento.
Alcuni calcolatori di surroga del mutuo sono, ad esempio, MutuiOnline.it, Facile.it, Altroconsumo, così come i comparatori forniti direttamente dalle banche. Con questi strumenti si possono confrontare le varie offerte inserendo alcuni dati fondamentali, come importo residuo del mutuo, durata residua, tasso di interesse e tipologia.
Una volta inseriti, verrà elaborata una simulazione in cui viene indicata la nuova rata, il risparmio sugli interessi, l’ammontare del capitale residuo e il costo totale del mutuo con le nuove condizioni.
Proviamo a fare un esempio pratico per capire effettivamente a quanto potrebbe ammontare il risparmio, supponendo che un mutuatario abbia sottoscritto un mutuo a tasso fisso con le seguenti condizioni:
Importo residuo del mutuo: 150.000 euro
Durata residua: 20 anni
Tasso di interesse attuale: 3%
Rata mensile attuale: 831 euro
Il mutuatario decide di surrogare il mutuo in una banca che offre un tasso fisso del 2% mantenendo la stessa durata residua.
Applicando la nuova offerta, la nuova rata mensile ammonterà a 759 euro, con un risparmio mensile di 72 euro ed un risparmio totale in 20 anni di 17.280 euro.
Questo esempio dimostra come, anche con una riduzione del tasso relativamente contenuta, il risparmio complessivo possa essere significativo.
Conclusione
La surroga del mutuo è una delle soluzioni più convenienti per chi desidera migliorare le condizioni del proprio finanziamento senza dover sostenere costi aggiuntivi: grazie alla possibilità di trasferire il mutuo ad un’altra banca con tassi più vantaggiosi e senza spese di perizia, istruttoria o notaio, il mutuatario può ottenere una riduzione delle rate mensili e un risparmio significativo sul lungo periodo.
Inoltre, la surroga consente di modificare la durata del mutuo e di passare da un tasso fisso a un tasso variabile, o viceversa, a seconda delle proprie esigenze e dell’andamento del mercato.
Per scegliere la soluzione migliore è fondamentale confrontare le offerte delle diverse banche, valutando attentamente i tassi di interesse, le condizioni contrattuali e la presenza di eventuali costi accessori, aiutandosi anche con dei simulatori online per prendere una decisione informata.
Se stai pensando di surrogare il tuo mutuo o sei alla ricerca della casa perfetta con un finanziamento vantaggioso, ti invitiamo a consultare gli annunci immobiliari presenti su Casain24ore, dove troverai un’ampia selezione di immobili adatti a ogni esigenza.
Per approfondire ulteriormente il mondo dei mutui e della compravendita immobiliare puoi leggere le nostre guide dedicate per avere tutte le informazioni necessarie su tassi di interesse, spese, agevolazioni e consigli utili per affrontare al meglio il percorso di acquisto di una nuova casa.